Le nu-propriétaire d’un bien immobilier ne peut déduire de son revenu global que les dépenses qui lui incombent légalement, c’est-à-dire celles exposées pour des travaux constituant des grosses réparations, et à condition de justifier de leur nature, de leur montant, et de leur caractère déductible.
En principe, pour être admises en déduction du revenu brut foncier, les charges foncières doivent se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu.
Toutefois, lorsque l’immeuble est démembré, la déduction de ces dépenses par le nu-propriétaire est admise lorsque l’immeuble est donné en location à titre onéreux et imposable au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers.
En outre, jusqu’au 1er janvier 2017, les nus-propriétaires pouvaient, sur option, déduire de leur revenu global les dépenses de grosses réparations d’immeubles, à l’exception de travaux entraînant la reconstruction de toute ou partie de l’immeuble, dans la limite annuelle de 25 000 €, lorsque le démembrement de propriété résultait d’une succession ou d’une donation effectuée sans charge ni condition et qu’ils n’avaient pas déduits ces dépenses de leurs revenus fonciers. La fraction des dépenses excédant cette limite était déductible, dans les mêmes conditions, au titre des 10 années suivantes.
D’un point de vue civil, lorsque la propriété du bien est démembrée, le nu-propriétaire est tenu aux dépenses de grosses réparations (c. civ. art 605) qui s’entendent des gros murs et des voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture (c. civ. art 606). Doivent aussi être regardés comme des grosses réparations les travaux d’une importance excédant celles des opérations courantes d’entretien et de réparation, quand ils sont essentiels pour maintenir l’immeuble en état d’être utilisé conformément à sa destination.
En l’espèce, des contribuables nus-propriétaires d’un bien démembré dont l’usufruitier se réservait la jouissance avaient exposé sur cet immeuble des dépenses de travaux ayant consisté, notamment, dans la reprise et la réhausse de la toiture, la démolition d’une façade, l’arase des pignons et d’un mur ayant fait l’objet d’un rehaussement, l’incorporation aux murs de raidisseurs en béton armé et chaînages, la réfection de socles et murets et la démolition d’un dallage en béton pour la création d’un vide sanitaire.
Confirmant la position de l’administration, la cour administrative d’appel leur refuse la déduction de ces travaux, au motif que si certains des travaux étaient, pour une faible part, des travaux de grosse réparation, d’autres équivalaient à une reconstruction, sans qu’ils puissent être dissociables.
En effet, la rehausse de la toiture était globale, la production de plans sommaires annexés à la déclaration de travaux ne permettait pas, alors qu’une facture faisait état de démolition complète de façade, à justifier que seul un préau avait été démoli, de même qu’une photographie ne permettait pas d’attester, face à une facture présentant un poste intitulé « fourniture et mise en œuvre de béton armé pour fondation du vide sanitaire et pote au central » qu’aucun vide sanitaire n’avait été créé. Enfin, la circonstance que les travaux avaient fait l’objet d’une déclaration de travaux et non pas d’un permis de construire était inopérante.
CAA Nancy 18 juin 2020, n° 18NC01447
