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Fiscalité des opérations d’achat-revente d’immeubles à caractère habituel et spéculatif

Posted by Custom on octobre 12, 2018  |   No Comments »

Pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles ont le caractère de bénéfices industriels et commerciaux (CGI art. 35, I). La condition d’habitude à laquelle est subordonnée l’application de cette règle s’apprécie, en principe, en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence.

En l’espèce, un contribuable avait procédé à 3 acquisitions de biens immobiliers dans la même ville à partir du 11 décembre 2007. Après la division en lots de l’un des biens acquis, il avait procédé à 4 ventes en 2009 et à 3 autres en 2010. La cour administrative d’appel en déduit que le contribuable s’était livré, en 2009 et 2010, de manière habituelle à des opérations immobilières relevant d’une activité de marchands de biens.

De plus, les biens avaient été cédés dans un délai de 3 à 18 mois après leur acquisition. Certains biens, acquis alors qu’ils étaient occupés par des locataires, avaient été revendus après leurs départs, sans que le contribuable ait soit recherché de nouveaux locataires, alors que le but des acquisitions était l’investissement locatif, soit effectué des travaux de rénovation permettant une meilleure offre de location.

Dans ces conditions, le contribuable devait être regardé comme ayant eu, dès la première acquisition immobilière du 11 décembre 2007, une intention spéculative.

Les circonstances invoquées par le contribuable tirées de l’existence de deux prêts pour financer des acquisitions, de difficultés financières après les acquisitions et de litiges entre coindivisaires d’un bien n’ont pas été retenues par le juge de l’impôt.

L’administration était donc fondée à faire application des dispositions de l’article 35 du CGI et à imposer, à ce titre, les revenus en BIC au titre des années 2009 et 2010.

CAA Nantes 4 octobre 2018, n° 17NT01022

 

Prélèvement à la source : des mesures « anti-abus »

Posted by Custom on octobre 9, 2018  |   No Comments »

La mise en place du prélèvement à la source pour les indépendants et les dirigeants est plus complexe que pour les salariés.

Pour les personnes imposées dans la catégorie des bénéfices professionnels (BIC, BNC et BA) et pour les dirigeants d’entreprises (art 62 du CGI), afin d’éviter tout abus de l’exonération des revenus 2018 (« année blanche »), des mesures particulières sont prévues.

Deux étapes :

Première étape : les revenus de 2018 : une imposition possible

Le principe : l’administration fiscale va neutraliser l’imposition des revenus d’activité courants de 2018 en retenant le montant le plus élevé des revenus des 3 dernières années (2015, 2016 ou 2017).

Si le revenu déclaré lors de l’une de ces trois années est supérieur au revenu de 2018, le contribuable n’aura pas d’impôt à payer sur 2018.

Dans le cas contraire, il devra s’acquitter d’une imposition qui sera calculée sur la différence de revenus entre 2018 et celui de l’année durant laquelle son revenu a été le plus élevé.

Exemple :

Revenu : 2015 = 30 k€, 2016 = 35 k€, et 2017 = 33 k€

  • Si revenu 2018 = 32.5 k€

Dans ce cas, il n’y aura pas d’imposition sur les revenus de 2018 car ils sont inférieurs à ceux réalisés en 2016.

  • Si revenu 2018 = 40 k€

Il y aura une imposition sur les revenus de 2018 car ils sont supérieurs à ceux réalisés les trois années précédentes (2015, 2016 et 2017). L’entrepreneur devra s’acquitter de l’impôt calculé sur 40 k€ (= revenus 2018) après déduction de l’impôt calculé sur 35 k€ (= revenus 2016).

Deuxième étape : une éventuelle restitution de l’impôt en 2019

Le principe : un remboursement de l’imposition mis à la charge en 2018 sera effectué au contribuable si son revenu de 2019 est supérieur au revenu de base retenu pour 2018.

Reprenons l’exemple avec un revenu déclaré en 2018 de 40k€. L’impôt de 2018 a été calculé en neutralisant le revenu de 2016 (35k€).

Par conséquent, si en 2019 le revenu déclaré est supérieur à 35k€, une remise sera accordée au contribuable.

Exemple :

Revenu : 2015 = 30 k€, 2016 = 35 k€, 2017 = 33 k€, 2018 = 40 k€

En 2018 le contribuable s’est acquitté d’un impôt calculé sur le revenu de 40 k€ moins celui calculé sur 35 k€.

  • Si en 2019 son revenu = 37 k€, son imposition de 2018 sera recalculée avec 37 k€ d’où une restitution partielle de l’impôt payé sur 2018.
  • Si en 2019 son revenu = 41 k€, son imposition de 2018 sera totalement restituée.

 

Réduction d’impôt pour investissement locatif : une période d’engagement à respecter

Posted by Custom on septembre 27, 2018  |   No Comments »

Une jurisprudence transposable à l’ensemble des régimes d’investissements locatifs subordonnés à un engagement de location d’une certaine durée.

L’administration fiscale a remis en cause la réduction d’impôt dont avait bénéficié un contribuable au titre de l’année 2012 dans le cadre d’un investissement locatif réalisé en 2006 en Polynésie française, sur le fondement de l’article 199 undecies A du CGI, au motif qu’il n’avait pas respecté son engagement de location sur une période de 6 ans. Le logement était en effet resté vacant du 2 mai au 31 décembre 2012.

Averti des difficultés rencontrées pour louer ce logement, tant en raison des caractéristiques de la résidence que de la situation économique difficile en Polynésie française, le contribuable n’avait pas établi avoir consenti une baisse de loyer et, par conséquent, avoir accompli des diligences suffisantes qui lui auraient permis de louer à nouveau le logement à compter du 2 mai 2012 et jusqu’à la fin de la période des 6 années d’engagement de location.

En l’espèce, deux candidats à la location s’étaient déclarés intéressés à condition que le loyer mensuel, fixé à 62 000 CFP (520 €) selon le mandat donné à une agence immobilière le 10 janvier 2012 et 3 février 2012, soit ramené à 55 000 CFP (461 €), alors que d’autres propriétaires de la même résidence avaient accepté de baisser leur loyer à ce montant, voire à 45 000 CFP (377 €) .

L’administration était donc fondée à remettre en cause l’avantage fiscal.

La cour administrative d’appel précise que la durée obligatoire de location conduit nécessairement à n’admettre que des vacances courtes et transitoires indépendantes de la volonté du propriétaire et ne portant atteinte que de façon limitée à la continuité de la location.

CAA Nantes 13 septembre 2018, n° 17NT03777

 

Meublés touristiques : un défaut d’autorisation sanctionné

Posted by Custom on septembre 27, 2018  |   No Comments »

Pour lutter contre la multiplication des locations de courte durée dans les zones à forte tension locative, la loi Alur de 2014 a soumis la pratique du meublé touristique à un régime d’autorisation. Dans les zones définies (Paris, petite couronne et communes de plus de 200 000 habitants), le propriétaire d’un meublé destiné à l’habitation qui souhaite le louer de manière répétée pour de courtes durées doit obtenir l’autorisation préalable de changement d’usage prévue par la loi. À défaut, il s’expose au prononcé d’une amende civile qui peut s’élever jusqu’à 50 000 euros.

20 000 euros, c’est le montant de l’amende infligée au propriétaire d’un appartement parisien qui a fait l’objet de plusieurs locations de courte durée. Le propriétaire avait en réalité loué l’appartement à une agence, qui le mettait ensuite sur diverses plateformes en ligne pour le sous-louer à des touristes.

Pour sa défense, le propriétaire fait valoir qu’on ne peut lui reprocher d’être l’auteur de l’infraction puisqu’il n’a pas lui-même procédé aux locations de courte durée, et qu’il n’était pas même au courant qu’elles avaient eu lieu dans des conditions illégales. L’argumentation est écartée. Le bail autorisait expressément l’agence locataire à sous-louer l’appartement de manière temporaire. Une telle location en connaissance de cause ne pouvait dégager le propriétaire de la responsabilité encourue en cette qualité.

Cass. civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-20654 ; CCH, art. L. 631-7

 

Prélèvement à la source : des adaptations

Posted by Custom on septembre 12, 2018  |   No Comments »

Le prélèvement à la source, sous forme de retenue pour les revenus versés par les tiers et sous forme d’acompte, notamment pour les revenus fonciers et les revenus des indépendants, sera effectif dès le 1er janvier 2019. Un certain nombre d’adaptations ont été annoncées en date du 04/09/2018 :

  • Pour les employés à domicile des particuliers, le prélèvement à la source ne s’appliquerait qu’à compter du 1er janvier 2020.
  • La date du versement anticipé des crédits d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile et pour la garde des jeunes enfants serait avancée au 15 janvier (au lieu du 1er mars).
  • Ce versement serait égal à 60 %, au lieu de 30 %, du crédit d’impôt obtenu l’année précédente au titre des dépenses de l’avant-dernière année.
  • Ce mécanisme serait étendu aux réductions d’impôt pour dépenses d’accueil dans un établissement pour personnes dépendantes et au mécénat des particuliers.
  • Il concernerait également, dans les mêmes conditions, les réductions d’impôt pour investissement locatif dans le logement (Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard).
  • Ces mesures pourraient se traduire par des régularisations significatives lors de la liquidation définitive de l’impôt sur le revenu.

Il est à noter que les versements effectués le 15 janvier 2019 devraient être calculés à partir du montant des réductions d’impôt obtenues, en 2018, au titre des dons et investissements locatifs effectués en 2017. Le montant de ces avantages figure sur l’avis d’impôt sur les revenus de 2017 mis à la disposition des contribuables au cours de l’été 2018.

Bien entendu, lors de la liquidation de l’impôt sur les revenus 2018 (été 2019), il sera procédé à la régularisation de l’avance perçue le 15 janvier 2019. Le cas échéant, l’administration, si l’avance a été octroyé à tort, demandera au contribuable le reversement de la somme créditée sur le compte bancaire du foyer fiscal le 15 janvier 2019.

Tel pourrait être le cas d’un contribuable qui, après avoir bénéficié de la réduction d’impôt Scellier pour investissement locatif ne peut plus prétendre, au titre de ses revenus de 2018, à cette réduction d’impôt, la période de l’avantage étant atteinte.

 

 

Fiscalité : nombre d’investissements par an ouvrant droit à la réduction d’impôt Scellier

Posted by Custom on septembre 6, 2018  |   No Comments »

La réduction d’impôt pour investissement locatif Scellier est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Au titre d’une même année, le bénéfice de la réduction d’impôt est accordée à raison de l’acquisition d’un seul logement.

En cas de construction, le Conseil d’État précise que la limitation du nombre de logements pouvant bénéficier de la réduction d’impôt au titre d’une même année d’imposition s’apprécie en fonction de la date d’achèvement du logement, et non pas de la date de dépôt de la demande de permis de construire.

Ainsi un contribuable a pu bénéficier de la réduction d’impôt au titre de l’année 2010, à raison de la construction d’une maison pour laquelle une demande de permis de construire avait été déposée en 2010, et au titre de l’année 2011, à raison de la construction d’une seconde maison pour laquelle une demande de permis de construire avait été déposée en 2010 également.

CE 18 juillet 2018, n° 412142

 

Crédit-bail immobilier : dans quels cas la transmission d’un immeuble peut-elle être dispensée de TVA ?

Posted by Custom on août 28, 2018  |   No Comments »

A propos des opérations de transmission effectuées dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier, l’administration fiscale a récemment complété sa doctrine par une réponse ministérielle Grau datée du 10 juillet 2018, relative aux modalités d’application de la dispense de TVA.

Il est rappelé que l’article 257 bis du CGI, qui transpose la faculté offerte aux Etats membres par l’article 19 de la directive TVA, dispense de la TVA les livraisons de biens et les prestations de services réalisées entre redevables de la taxe dans le cadre de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens (c’est-à-dire d’un fonds de commerce ou d’une partie autonome d’une entreprise), le bénéficiaire étant alors réputé continuer la personne du cédant.

Si l’administration fiscale admet l’application de la dispense de TVA (CGI art.257 bis) dans les 2 situations suivantes :

  • cession d’un immeuble donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA par le crédit bailleur au crédit-preneur à l’occasion de la levée d’option d’achat ;
  • revente de l’immeuble le jour même de la levée d’option à un acquéreur qui entend inscrire l’immeuble à son actif immobilisé et l’affecter à une activité de location soumise à la taxe.

Elle refuse l’application de cette dispense de TVA, si le crédit-preneur revend l’immeuble à un assujetti exerçant une activité d’achat-revente d’immeubles qui décide de l’inscrire à son actif circulant (stock), dans l’unique but de revendre le bien. L’inscription de l’immeuble en stock révèle l’intention de l’assujetti de ne pas affecter durablement l’immeuble en cause à une activité de location, mais de le destiner à la revente.

Rép. Grau n°7359, JO 10 juillet 2018, AN quest. p. 6069

 

Le prélèvement à la source à la source et le calcul du crédit d’impôt de modernisation du recouvrement (CIMR)

Posted by Custom on août 28, 2018  |   No Comments »

Il est rappelé qu’en raison de la mise en œuvre du prélèvement à la source au 1er janvier 2019, l’impôt correspondant aux revenus non exceptionnels de 2018 doit être annulé par le crédit d’impôt de modernisation du recouvrement (CIMR).

Le CIMR est égal à l’impôt, avant imputation des réductions et crédits d’impôt, que les contribuables auraient dû acquitter au titre des revenus de 2018 qui remplissent les deux conditions suivantes :

  • ils sont de même nature que ceux entrant dans le champ d’application du prélèvement à la source, sous forme de retenue ou sous forme d’acompte, à compter du 1er janvier 2019 ;
  • il ne s’agit pas de revenus exceptionnels définis par la loi.

L’administration par bulletin officiel du 1er août 2018 apportent des précisions sur les salaires qui ont un caractère exceptionnel et ceux qui ne le sont pas.

S’agissant des salaires perçus en 2018, même si le montant perçu en 2018 est supérieur à celui perçu au cours des années antérieures ou postérieures, cette différence n’est pas considérée comme un revenu exceptionnel. Ainsi, le CIMR bénéficiera à une personne qui perçoit en 2018 des salaires supérieurs à ceux perçus les années précédentes lorsque, par exemple elle a réalisé des heures supplémentaires, elle a trouvé un emploi ou changé d’emploi ou de fonctions ou a augmenté son taux d’activité (passage d’une activité à temps partiel à temps plein) de manière pérenne ou temporaire.

Les gratifications surérogatoires sont considérées comme des rémunérations exceptionnelles exclues du CIMR. Elles sont définies par la loi comme celles accordées sans lien avec le contrat de travail ou le mandat social ou allant au-delà de ce qu’ils prévoient, quelle que soit la dénomination retenue.

L’analyse du caractère surérogatoire ou non d’une gratification s’effectue au cas par cas. L’administration précise qu’une gratification mentionnée dans le contrat de travail n’est pas considérée comme surérogatoire lorsqu’elle remplit deux critères cumulatifs :

  • les conditions de son versement, comprenant ses modalités de calcul, en 2018, sont déterminées dans le contrat de travail ;
  • le montant versé en 2018 ne va pas au-delà de ce qui est prévu lorsque les conditions du versement sont respectées.

Sont assimilées aux gratifications prévues dans le contrat de travail, celles prévues dans un avenant au contrat de travail, un mandat social, une convention ou un accord collectif sous réserve que ceux-ci aient été conclus avant le 1er janvier 2018, ainsi que par les usages de l’entreprise (une prime de Noël fixe versée chaque année à l’ensemble des salariés constitue un usage de l’entreprise).

Les gratifications dont les conditions de versement ne sont pas déterminées dans ce contrat et dont le salarié n’est pas à même de déterminer seul le montant sont considérées comme surérogatoires et sont normalement exclues du bénéfice du CIMR. Toutefois, l’administration accepte de les prendre en compte pour le calcul du CIMR lorsqu’elles remplissent les conditions cumulatives suivantes :la gratification est à la fois attribuée et versée de manière habituelle (prime de performance, de fidélité…) ;

  • la gratification est à la fois attribuée et versée de manière habituelle (prime de performance, de fidélité…) ;
  • son montant ne va pas au-delà de celui attribué habituellement.

S’agissant des salaires se rapportant à une ou plusieurs années antérieures à 2018, ceux se rapportant, au regard de leur date normale d’échéance, à une ou plusieurs années antérieures (revenus différés) ou postérieures (revenus anticipés) à 2018, constituent des revenus exceptionnels n’ouvrant pas droit au bénéfice du CIMR. La détermination de la date normale d’échéance du revenu est une question de fait qui dépend, d’une part, des règles de paiement prévues par le contrat de travail, les accords collectifs ou la réglementation propre à chaque revenu et, d’autre part, de la pratique habituelle de versement du payeur du revenu (employeur, caisse de retraite, etc.).

BOFiP-IR-PAS-50-10-20-10-01/08/2018

 

Le Sénat a adopté le projet de loi ELAN le 26 juillet 2018

Posted by Custom on juillet 30, 2018  |   No Comments »

Les trois principales mesures du projet de loi Elan ont été approuvées hier par le Sénat dans des termes identiques ou proches de ceux de l’Assemblée :

  • Création du bail mobilité
  • Renaissance de l’encadrement des loyers
  • Durcissement de la répression contre les locations touristiques illégales

Les détails liés à ces trois mesures phares seront connus dès publication de la loi.

 

Le prélèvement à la source et la pratique comptable : un plan comptable général (PCG) adapté

Posted by Custom on juillet 25, 2018  |   No Comments »

L’autorité des normes comptables (ANC) vient de publier un nouveau règlement modifiant le PCG afin de prévoir les modalités d’enregistrement du montant prélevé à la source sur les salaires dans les comptes de l’employeur. Ce règlement s’appliquera à compter du 1er janvier 2019 sous réserve de son homologation d’ici la fin de l’année.

Le compte 4421 « Prélèvements à la source (impôt sur le revenu) » a ainsi été créé et dédié aux montants prélevés à la source. Ce compte sera crédité par le débit du compte 421 « Personnel – Rémunérations dues » (PCG futur art. 932-1). L’intégralité du salaire brut demeure créditée au compte 421 « Personnel – Rémunérations dues » par le débit des comptes de charges de personnel intéressées. En effet, le prélèvement à la source est sans effet sur le montant des rémunérations brutes à payer.

Si l’entité est amenée à collecter des retenues au titre du prélèvement à la source (IR) sur des revenus perçus par des tiers autres que son personnel, il peut être créé des sous-comptes au compte 4421 précité (PCG futur art. 944-44).

Enfin, l’utilisation de sous-comptes du compte 442, qui sera renommé « Contributions, impôts et taxes recouvrés pour le compte de l’État », pour la comptabilisation des prélèvements forfaitaires non libératoires des produits de placement à revenu fixe et des prélèvements (ou retenue) à la source sur les distributions, est également prévue. Il s’agit respectivement des comptes 4422 « Prélèvements forfaitaires non libératoires » et 4423 « Retenues et prélèvements sur les distributions » (PCG art. 932-1).

ANC, règlement 2018-02 du 6 juillet 2018 modifiant le règlement ANC 2014-03 et sa note de présentation

 

  • Le saviez-vous ?

    Tout employeur est désormais tenu d’élaborer tous les 5 ans conjointement avec son salarié un Bilan d’Etape Professionnelle.