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Flash fiscal en visioconférence le 22/07/20 – Abandon du loyer commercial en période de crise : quel traitement fiscal ?

Posted by Custom on juillet 20, 2020  |   Commentaires fermés

Dans le contexte actuel de crise sanitaire, la seconde loi de finances rectificative pour 2020 incite depuis plusieurs mois les bailleurs à accorder des avantages exceptionnels aux entreprises locataires (remboursement de loyers déjà payés, annulation de loyers au moyen d’un avoir, diminution temporaire des futurs loyers…).

Se pose dès lors la question du traitement fiscal découlant de ces avantages, tant chez le bailleur que chez le preneur.

Au cours d’un flash qui se déroulera en visioconférence le mardi 22 juillet 2020 de 14h00 à 15h00, Custom décryptera de manière concrète l’impact de ces aménagements.

Vous pouvez consulter le programme détaillé de cette formation en cliquant ici, et vous inscrire en remplissant le formulaire d’inscription en ligne.

Le tarif par participant est de 75 € HT, soit 90 € TTC.

A l’issue de cette visioconférence, une attestation de participation conforme au décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier (cartes professionnelles) vous sera délivrée ainsi que le document pédagogique de la formation.

Vous pouvez également nous contacter au 01.45.61.58.64 ou par mail à contact@custom-formation.com, ou consulter le calendrier de toutes nos visioconférences.

NB : Paiement par virement ou PayPal requis avant la visioconférence. Facture acquittée adressée après la formation.

Visioconférence le 25/08/2020 – Copropriété : ce qui a changé depuis le 4 juillet 2020

Posted by Custom on juillet 20, 2020  |   Commentaires fermés

Publié au Journal Officiel le 2 juillet 2020, le décret 2020-834 constitue le maillon nécessaire à la mise en œuvre de certaines dispositions de l’ordonnance du 30 octobre 2019, réformant en profondeur le régime de la copropriété. Le décret de 1967 s’en trouve ainsi profondément modifié.

Au cours d’une formation en visioconférence qui se déroulera le mardi 25 août 2020 de 14h00 à 17h00, Custom décryptera les nouvelles dispositions, entrées en vigueur pour la plupart dès le 4 juillet 2020 : contrat type de syndic, vote par correspondance…

Vous pouvez consulter le programme détaillé de cette formation en cliquant ici, et vous inscrire en remplissant le formulaire d’inscription en ligne. Le tarif par participant est de 130 € HT, soit 156 € TTC.

A l’issue de cette formation, une attestation de participation conforme au décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier (cartes professionnelles) vous sera délivrée, ainsi que le document pédagogique de la formation.

Vous pouvez également nous contacter au 01.45.61.58.64 ou par mail à contact@custom-formation.com, ou consulter le calendrier de toutes nos visioconférences.

NB : Paiement par virement ou PayPal requis avant la visioconférence. Facture acquittée adressée après la formation.

Fiscalité du démembrement de propriété : ce que peut déduire de son revenu global le nu-proporiétaire

Posted by Custom on juillet 15, 2020  |   No Comments »

Le nu-propriétaire d’un bien immobilier ne peut déduire de son revenu global que les dépenses qui lui incombent légalement, c’est-à-dire celles exposées pour des travaux constituant des grosses réparations, et à condition de justifier de leur nature, de leur montant, et de leur caractère déductible.

En principe, pour être admises en déduction du revenu brut foncier, les charges foncières doivent se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu.

Toutefois, lorsque l’immeuble est démembré, la déduction de ces dépenses par le nu-propriétaire est admise lorsque l’immeuble est donné en location à titre onéreux et imposable au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers.

En outre, jusqu’au 1er janvier 2017, les nus-propriétaires pouvaient, sur option, déduire de leur revenu global les dépenses de grosses réparations d’immeubles, à l’exception de travaux entraînant la reconstruction de toute ou partie de l’immeuble, dans la limite annuelle de 25 000 €, lorsque le démembrement de propriété résultait d’une succession ou d’une donation effectuée sans charge ni condition et qu’ils n’avaient pas déduits ces dépenses de leurs revenus fonciers. La fraction des dépenses excédant cette limite était déductible, dans les mêmes conditions, au titre des 10 années suivantes.

D’un point de vue civil, lorsque la propriété du bien est démembrée, le nu-propriétaire est tenu aux dépenses de grosses réparations (c. civ. art 605) qui s’entendent des gros murs et des voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture (c. civ. art 606). Doivent aussi être regardés comme des grosses réparations les travaux d’une importance excédant celles des opérations courantes d’entretien et de réparation, quand ils sont essentiels pour maintenir l’immeuble en état d’être utilisé conformément à sa destination.

En l’espèce, des contribuables nus-propriétaires d’un bien démembré dont l’usufruitier se réservait la jouissance avaient exposé sur cet immeuble des dépenses de travaux ayant consisté, notamment, dans la reprise et la réhausse de la toiture, la démolition d’une façade, l’arase des pignons et d’un mur ayant fait l’objet d’un rehaussement, l’incorporation aux murs de raidisseurs en béton armé et chaînages, la réfection de socles et murets et la démolition d’un dallage en béton pour la création d’un vide sanitaire.

Confirmant la position de l’administration, la cour administrative d’appel leur refuse la déduction de ces travaux, au motif que si certains des travaux étaient, pour une faible part, des travaux de grosse réparation, d’autres équivalaient à une reconstruction, sans qu’ils puissent être dissociables.

En effet, la rehausse de la toiture était globale, la production de plans sommaires annexés à la déclaration de travaux ne permettait pas, alors qu’une facture faisait état de démolition complète de façade, à justifier que seul un préau avait été démoli, de même qu’une photographie ne permettait pas d’attester, face à une facture présentant un poste intitulé « fourniture et mise en œuvre de béton armé pour fondation du vide sanitaire et pote au central » qu’aucun vide sanitaire n’avait été créé. Enfin, la circonstance que les travaux avaient fait l’objet d’une déclaration de travaux et non pas d’un permis de construire était inopérante.

CAA Nancy 18 juin 2020, n° 18NC01447

 

 

 

Revenus fonciers : sur la déductibilité des intérêts d’emprunt souscrit par une SCI

Posted by Custom on juillet 15, 2020  |   No Comments »

Les intérêts d’emprunt souscrit par une SCI pour rembourser les parts d’un de ses associés sont déductibles lorsque l’emprunt est nécessaire pour la conservation du revenu foncier.Sauf disposition législative spécifique, seuls les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition (ou la conservation) de biens ou de droits immobiliers destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles du revenu brut foncier. Il en va notamment ainsi des intérêts des emprunts souscrits par un associé pour acquérir les parts d’une société de personnes dont les résultats sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Il en est de même pour le remboursement des parts d’un associé par une telle société lorsqu’il est établi que l’emprunt est nécessaire pour la conservation du revenu foncier de celle-ci.

Par suite, le Conseil d’Etat juge que les intérêts de l’emprunt souscrit par une SCI, propriétaire d’un complexe commercial donné en location, pour rembourser les parts d’un de ses associés qui a décidé de se retirer sont déductibles dès lors que la société a été condamnée à rembourser les parts de l’associé sortant et que l’inexécution de la décision de justice exposerait la société et les associés restants au risque de la vente du bien.

CE 9-6-2020 nos 426339, 426342 et 426343

Pour aller plus loin : SCI de gestion : comptabilité et fiscalité – le 27 juillet 2020 de 9h30 à 17h30, en présentiel – S’inscrire

Opération « monuments historiques » : la déductibilité fiscale des travaux sur un immeuble partiellement classé monument historique

Posted by Custom on juillet 10, 2020  |   No Comments »

Des règles particulières d’imputation des charges foncières s’appliquent aux propriétaires d’immeubles historiques, a fortiori lorsque l’immeuble n’est que partiellement classé ou inscrit au titre des monuments historiques. Dans un arrêt, la cour administrative d’appel de Douai a illustré les modalités et les conditions d’imputation de ces charges.

A noter : Les contribuables peuvent déduire de leur revenu global les charges nécessaires à la conservation des parties classées de l’immeuble. Le bénéfice de ce régime dérogatoire s’applique uniquement au contribuable pouvant justifier du lien entre la charge exposée et la préservation de la partie protégée de l’immeuble.

Les dépenses ne bénéficiant pas de ce régime dérogatoire peuvent, le cas échéant, être déduites des revenus fonciers dans les conditions de droit commun. La doctrine afférente aux ensembles architecturaux ne s’applique pas aux propriétaires-occupants qui se réservent la jouissance totale de l’immeuble.

En l’espèce, Des contribuables, propriétaires-occupants d’un ensemble immobilier partiellement classé au titre des monuments historiques, avaient déduit différentes charges foncières au titre de leur revenu global et de leurs revenus fonciers. Il appartient au contribuable de justifier du lien entre les dépenses réalisées et les parties classées.

Le domaine se composait d’un château, de cinq dépendances, de jardins et d’un parc. Le droit d’entrée sur le site, payant, donnait accès à l’ensemble des jardins et au parc, au sein duquel étaient disséminés les bâtiments, dont seules les façades et toitures étaient classées, et dont l’intérieur n’était pas ouvert au public.

La déductibilité de certaines charges foncières au titre de leur revenu global avait été remise en cause par l’administration fiscale.

L’administration fiscale a refusé la déductibilité du revenu global des dépenses d’élagage, d’abattage et d’enlèvement des arbres, faute pour les contribuables de justifier que ces dépenses étaient nécessaires à la conservation et à l’entretien des parties classées, à savoir les façades et toitures des différents bâtiments composant le château et qu’elles correspondaient à des interventions aux abords du monument protégé.

Fidèle à l’analyse du Conseil d’État (CE 5 mai 2017) la cour administrative d’appel rappelle que ne sont déductibles du revenu global que les dépenses de travaux nécessaires à la conservation ou à l’entretien des parties classées. Sont visés les travaux qui les concernent directement et ceux rendus indispensables à leur préservation par l’état général de l’immeuble.

CAA Douai 17 octobre 2019, n° 17DA00902

 

Sur la qualité ou non de société à prépondérance immobilière en cas de cession de titres : impact sur l’imposition des plus-values réalisées

Posted by Custom on juillet 10, 2020  |   No Comments »

Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière (SPI) les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession de leurs titres, ou a été, à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué, pour plus de 50 % de sa valeur réelle, par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière.

A noter : En cas de cession de titres d’une société à prépondérance immobilière (SPI) par un associé ou actionnaire soumis à l’IS, la plus-value est imposée au taux de droit commun quelque soit la durée de détention de ces titres.

En revanche, si la société dont les titres (détenus depuis plus de 2 ans) sont cédés, n’est pas à prépondérance immobilière, la plus-value réalisée bénéfice en vertu de l’article 291 Ia du CGI, d’un régime favorable d’exonération d’IS à l’exception d’une quote-part de frais égale à 12% du montant brut de la plus-value de cession (régime des plus-values à long terme).

Dans la présente affaire, une SAS a conclu, au cours de l’année N – 8 une promesse de vente assortie de conditions suspensives portant sur des terrains, puis a effectué un virement au notaire chargé de la vente le 1er octobre N. La conclusion de la vente est intervenue le 4 octobre N. Les titres de la SAS ont été cédés le 2 octobre N entraînant pour le cédant la réalisation d’une plus-value, imposée selon le régime des plus-values à long terme.

À la suite d’un contrôle du cédant, l’administration fiscale a considéré que la plus-value réalisée n’était pas éligible au régime des plus-values à long terme dès lors que, la créance détenue par la SAS sur le notaire au 2 octobre N présentant un caractère immobilier, la SAS constituait une SPI imposable au taux d’IS de droit commun.

À l’instar du tribunal administratif, la cour administrative d’appel considère que la vente litigieuse n’ayant revêtu un caractère parfait que le 4 octobre N, jour de sa réitération par acte authentique, la créance détenue par la SAS auprès du notaire ne constituait pas le paiement du prix de la vente, ni par suite une créance de nature immobilière.

Dans ces conditions, la SAS n’avait acquis le caractère de SPI qu’à la date de levée des conditions suspensives où la vente était réputée accomplie, soit le 4 octobre N et non à la date à laquelle elle avait consigné les fonds auprès du notaire, soit le 1er octobre N. La plus-value réalisée lors de la cession des titres de la SAS non à prépondérance immobilière, le 2 octobre N, était donc éligible au régime des plus-values à long terme.

CAA Lyon 4 juin 2020, n° 18LY02603

 

Visioconférence le 16/07/20 – Nouvelle aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov : ce qu’il faut savoir

Posted by Custom on juillet 6, 2020  |   Commentaires fermés

Lancée le 1er janvier 2020, MaPrimeRénov remplace le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et certaines aides de l’ANAH. La mise en place du dispositif s’échelonne jusqu’en 2021, année à partir de laquelle elle sera ouverte aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriété.

Au cours d’une formation en visioconférence qui se déroulera le mardi 16 juillet 2020 de 14h00 à 15h30, Custom décryptera ce dispositif de manière opérationnelle en mettant en lumière, notamment, son fonctionnement et ses futures applications.

Vous pouvez consulter le programme détaillé de cette visioconférence en cliquant ici, et vous inscrire en remplissant le formulaire d’inscription en ligne. Le tarif par participant est de 90 € HT, soit 108 € TTC.

A l’issue de cette visioconférence, une attestation de participation conforme au décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier (cartes professionnelles) vous sera délivrée ainsi que le document pédagogique de la formation.

Vous pouvez également nous contacter au 01.45.61.58.64 ou par mail à contact@custom-formation.com, ou consulter le calendrier de toutes nos visioconférences ainsi que nos formations d’été en présentiel.

NB : Paiement par virement ou PayPal requis avant la visioconférence. Facture acquittée adressée après la formation.

 

Calendrier des stages d’été en présentiel – La fiscalité sous toutes ses formes

Posted by Custom on juillet 2, 2020  |   Commentaires fermés

Pour accompagner la reprise d’activité des professionnels de l’immobilier, nous avons créé une gamme de formation spécialement pensée pour ceux qui souhaitent confirmer ou renforcer leurs connaissances en fiscalité immobilière (gestion, transaction, conseil…).

Nos formations sont organisées dans le respect le plus strict des mesures sanitaires applicables aux organismes de formation, notamment en matière de gestes barrières et de distanciation sociale.

Profitez ainsi de l’été et des effectifs réduits pour vous former, avec Annick BERGEON, à la fiscalité sous toutes ses formes, dans les meilleures conditions pédagogiques et sanitaires.

Le maintien de toutes nos sessions d’été est garanti.

Vous pouvez consulter le programme détaillé de chaque thème en cliquant sur le titre, et vous inscrire en remplissant le formulaire d’inscription correspondant.

Consultez également le calendrier de nos formations en visioconférence en cliquant ici.

Toutes nos formations permettent de répondre à l’obligation de formation pour le renouvellement de la carte professionnelle. A l’issue de chaque visioconférence, une attestation de participation conforme au décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier (cartes professionnelles) vous sera ainsi délivrée, ainsi que le document pédagogique relatif à la formation.

Vous pouvez également nous contacter au 01.45.61.58.64 ou par mail contact@custom-formation.com.

NB : Paiement par virement ou PayPal requis avant la visioconférence. Facture acquittée adressée après la formation.

 

TVA immobilière et régime de la TVA sur marge : la question de la portée du régime de la TVA sur marge est posée devant la Cour de justice de l’Union européenne.

Posted by Custom on juin 30, 2020  |   No Comments »

Le Conseil d’Etat a décidé, par une décision du 25 juin 2020, de surseoir à statuer dans un, litige qui oppose la société Icade Promotion Logement à l’administration fiscale, pour soumettre à la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) des questions préjudicielles concernant la portée du régime de la marge en matière de TVA immobilière.

Cette affaire, dont les faits sont antérieurs à la réforme des règles de TVA immobilière issue de la loi de finances rectificative n°2010-237 du 9 mars 2010, concerne le régime applicable à la revente à des particuliers, après leur division parcellaire et leur viabilisation de terrains également acquis auprès de particuliers.

Bien que la question soumise à la Cour soit circonscrite au cas de terrains nus vendus après division parcellaire et travaux de viabilisation, il est vraisemblable que les réponses qu’apportera la Cour, saisie pour la première fois sur la portée de l’article 392 de la Directive, pourraient répondre aux nombreuses interrogations qui persistent après la décision Promialp rendue par le Conseil d’Etat le 27 mars 2020 et les commentaires fluctuants de l’administration sur cette question, voire contredire la position retenue par le Conseil d’Etat dans cette affaire.

 

Visioconférence le 16/07/20 – Le bail commercial et les résidences services étudiants : ce qu’il faut savoir

Posted by Custom on juin 30, 2020  |   Commentaires fermés

La gestion du bail commercial dans le cadre d’une résidence services pour étudiants requiert une bonne connaissance de certains points délicats tels la durée du contrat, la détermination du loyer, la charge de l’entretien et des travaux, les conséquences concrètes de la monovalence des résidences étudiants…

En créant la formation « Le bail commercial et les résidences services étudiants : ce qu’il faut savoir » qui se déroulera le jeudi 16 juillet 2020 de 14h30 à 16h30, Custom apporte des réponses opérationnelles aux questions que se posent les professionnels dans le cadre de la gestion de ce type de bail.

Vous pouvez consulter le programme détaillé de cette visioconférence en cliquant ici, et vous inscrire en remplissant le formulaire d’inscription en ligne.

Le tarif par participant est de 90 € HT, soit 108 € TTC.

A l’issue de cette visioconférence, une attestation de participation conforme au décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier (cartes professionnelles) vous sera délivrée ainsi que le document pédagogique de la formation.

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NB : Paiement par virement ou PayPal requis avant la visioconférence

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