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Le Sénat a adopté le projet de loi ELAN le 26 juillet 2018

Posted by Custom on juillet 30, 2018  |   No Comments »

Les trois principales mesures du projet de loi Elan ont été approuvées hier par le Sénat dans des termes identiques ou proches de ceux de l’Assemblée :

  • Création du bail mobilité
  • Renaissance de l’encadrement des loyers
  • Durcissement de la répression contre les locations touristiques illégales

Les détails liés à ces trois mesures phares seront connus dès publication de la loi.

 

Le prélèvement à la source et la pratique comptable : un plan comptable général (PCG) adapté

Posted by Custom on juillet 25, 2018  |   No Comments »

L’autorité des normes comptables (ANC) vient de publier un nouveau règlement modifiant le PCG afin de prévoir les modalités d’enregistrement du montant prélevé à la source sur les salaires dans les comptes de l’employeur. Ce règlement s’appliquera à compter du 1er janvier 2019 sous réserve de son homologation d’ici la fin de l’année.

Le compte 4421 « Prélèvements à la source (impôt sur le revenu) » a ainsi été créé et dédié aux montants prélevés à la source. Ce compte sera crédité par le débit du compte 421 « Personnel – Rémunérations dues » (PCG futur art. 932-1). L’intégralité du salaire brut demeure créditée au compte 421 « Personnel – Rémunérations dues » par le débit des comptes de charges de personnel intéressées. En effet, le prélèvement à la source est sans effet sur le montant des rémunérations brutes à payer.

Si l’entité est amenée à collecter des retenues au titre du prélèvement à la source (IR) sur des revenus perçus par des tiers autres que son personnel, il peut être créé des sous-comptes au compte 4421 précité (PCG futur art. 944-44).

Enfin, l’utilisation de sous-comptes du compte 442, qui sera renommé « Contributions, impôts et taxes recouvrés pour le compte de l’État », pour la comptabilisation des prélèvements forfaitaires non libératoires des produits de placement à revenu fixe et des prélèvements (ou retenue) à la source sur les distributions, est également prévue. Il s’agit respectivement des comptes 4422 « Prélèvements forfaitaires non libératoires » et 4423 « Retenues et prélèvements sur les distributions » (PCG art. 932-1).

ANC, règlement 2018-02 du 6 juillet 2018 modifiant le règlement ANC 2014-03 et sa note de présentation

 

Locations meublées de courte durée : c’est au propriétaire d’obtenir l’autorisation de louer en meublé son bien

Posted by Custom on juillet 25, 2018  |   No Comments »

Le propriétaire d’un local à usage d’habitation qui ne demande pas l’autorisation requise pour louer ce local pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile s’expose à une amende civile, même si c’est une société qui le loue pour lui.

Le propriétaire d’un appartement à usage d’habitation situé à Paris loue son logement de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage.

Il ne procède pas lui-même à ces locations : il donne l’appartement à bail meublé à une société, qui se charge de la mise en location sur divers sites internet.

En application de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation, la mise en location répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage nécessite une autorisation de changement d’usage. Le propriétaire ne l’ayant pas sollicitée, il est assigné en paiement d’une amende sur le fondement de l’article L651-2 du même code.

La cour d’appel le condamne à payer cette amende.

Le propriétaire se pourvoit en cassation : selon lui, il ne peut être condamné sur ce fondement alors qu’il n’a pas procédé lui-même aux locations litigieuses et que c’est la société qui s’est chargée de la mise en location.

Le pourvoi est rejeté : le fait qu’il ait donné son logement en location meublée à une société avec autorisation expresse de le sous-louer de manière temporaire ne le dégage pas de la responsabilité qu’il encourt en qualité de propriétaire du logement.

A noter : Pour la première fois la Cour de cassation statue sur les dispositions issues de la loi Alur du 24 mars 2014 visant à encadrer la pratique des « meublés touristiques » et à éviter que des logements vacants ne soient utilisés, en raison de la rentabilité plus importante des locations de courte durée à une clientèle de passage, à d’autres fins que celles d’habitation principale.

Le législateur a entendu encadrer ce phénomène, en soumettant expressément ces locations à un régime d’autorisation (CCH art L631-7). Un régime d’autorisation préalable est instauré pour le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation et leur transformation en locaux à usage commercial, industriel ou administratif, dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les communes de la petite couronne de Paris. La sanction du non-respect de ces dispositions est une amende dont le produit est versé à la commune dans laquelle est situé l’immeuble et dont le montant peut aller jusqu’à 50 000 € (CCH art L651-2).

Cass. 3e civ. 12-7-2018 n° 17-20.654

 

Le 7 septembre 2018 à Paris – LOI HOGUET ET MANDAT : CE QU’IL FAUT SAVOIR

Posted by Custom on juillet 20, 2018  |   Commentaires fermés
Le mandat est le lien juridique entre le professionnel de l’immobilier et la personne physique ou morale recherchant un bien ou souhaitant trouver un acquéreur ou locataire.Rigoureusement construit sur des principes juridiques complexes, il requiert une connaissance parfaite de ces principes au moment de sa rédaction et de sa réalisation.

Au cours de cet atelier pratique d’une demi-journée, Custom se propose d’inventorier l’ensemble des points sensibles qui peuvent faciliter le versement du droit à commission et neutraliser le risque de contentieux entre les parties.

POINTS-CLES :

LES MANDATS (ARTICLE 6 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 DITE LOI HOGUET MODIFIE PAR LA LOI ALUR)

  • Les informations obligatoires
  • Les mandats simples et leurs caractéristiques
  • Les mandats exclusifs et leurs caractéristiques
  • Les mandats conclus hors établissements
  • Les clauses obligatoires du mandat

LA PROTECTION DU CLIENT/CONSOMMATEUR

  • L’information précontractuelle
  • Le délai de rétractation
  • La remise obligatoire d’un contrat
  • L’interdiction de percevoir une contrepartie financière pendant le délai

LA RECONDUCTION DES MANDATS

  • Pour les mandats simples
  • Pour les mandats exclusifs
  • La limitation de la clause indemnitaire
  • Les contentieux

Inscription Inscription

FOCUS SUR LA FORMATION

Quelle durée ?

  • ½ journée

Quand ?

  • vendredi 7 septembre 2018
  • De 9h30 à 13h00

Pourquoi ?

  • Sécuriser son droit à commission
  • Prévenir les risques de contentieux

Pour qui ?

  • Agents immobiliers
  • Négociateurs
  • Agents commerciaux
  • Leurs collaborateurs

Comment ?

  • Alternance de présentations et de projections pratiques

Intervenante

Maitre Geneviève NAIM

  • Avocate honoraire au Barreau de Paris
  • Spécialiste de la transaction immobilières et de ses contentieux
  • Consultante formatrice depuis 7 ans

Tarif

  • 500 € HT, soit 600 € TTC Pause incluse

Une attestation de participation conforme au décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier sera remise à chaque stagiaire

Les 12 et 13 septembre 2018 à Paris – FISCALITE DE L’IMMEUBLE : PANORAMA ET PRATIQUE

Posted by Custom on juillet 20, 2018  |   Commentaires fermés

A l’achat, pendant la détention, lors de la cession, les biens immobiliers sont taxés à toutes les étapes de leur vie, autant d’opérations qui requièrent la connaissance et la compréhension de nombreuses règles fiscales, parfois complexes.

Dans ce contexte, Custom a créé un atelier pratique de deux jours permettant l’appropriation opérationnelle de la réglementation fiscale applicable à l’immeuble, qu’il soit à usage d’habitation ou professionnel.
Ces journées seront ponctuées de nombreuses illustrations pratiques, facilement transposables aux situations que sont amenés à rencontrer les professionnels de l’immobilier quels qu’ils soient.

POINTS-CLES :

INTRODUCTION

  • Bref rappel des grands principes de fiscalité

L’ACQUISITION

Les acquisitions soumises à TVA

  • La définition de « l’immeuble neuf » et son imposition à la TVA
  • Le traitement des immeubles anciens : le régime optionnel
  • La TVA sur marge : son mode de calcul

Les acquisitions soumises aux droits d’enregistrement

  • Les opérations soumises au taux de droit commun
  • Les opérations soumises à taux réduit
  • Les règles d’exonération des droits d’enregistrement

Illustration : identification des taxes et droits exigibles en fonction du bien acquis

LA CONSTRUCTION

Les taxes d’urbanisme

  • La taxe d’aménagement
  • Le versement pour sous-densité
  • La redevance d’archéologie

La redevance pour création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage

Illustration : calcul d’une taxe d’aménagement

LA DETENTION

Les impôts locaux

  • Les taxes foncières
  • La CET (Contribution Economique Territoriale)
  • La taxe d’habitation

Les taxes spécifiques à l’Ile de France

  • La taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage
  • La taxe sur les surfaces de stationnement

LA LOCATION

L’imposition indirecte

  • Les locations exonérées de TVA
  • Les locations imposées de plein droit à la TVA
  • Les locations imposées sur option à la TVA

Illustration : déductibilité de la TVA sur frais et charges en cas d’immeuble mixte

L’imposition directe

  • Les locations imposées dans la catégorie des revenus fonciers
  • Les locations imposées dans la catégorie des BIC
  • Le prélèvement à la source : les mesures transitoires

Illustration : calcul du montant des travaux déductibles acquittés en 2018 et 2019 (revenus fonciers)

LA CESSION

  • Le régime des plus-values des particuliers
  • Le régime fiscal de la cession d’actif immobilier par une société commerciale

Illustration : calcul d’une plus-value des particuliers

Inscription Inscription

FOCUS SUR LA FORMATION

Quelle durée ?

  • 2 jours

Quand ?

  • Mercredi 12 et jeudi 13 septembre 2018
  • De 9h30 à 17h30

Pourquoi ?

  • Connaître la fiscalité attachée à un bien immobilier détenu par un particulier ou une entreprise

Pour qui ?

  • Toute personne impactée par l’environnement fiscal des immeubles d’habitation ou tertiaires

Comment ?

  • Illustration pratique de chaque exposé
  • QCM final

Intervenante

Annick BERGEON

  • Fiscaliste en immobilier
  • Ancien Inspecteur des Impôts
  • Consultante en formation

Tarif

  • 1 150 € HT la session, soit 1 380 € TTC
  • Pauses et déjeuners inclus

Une attestation de participation conforme au décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier sera remise à chaque stagiaire

Le 13 septembre 2018 à Paris – BAIL COMMERCIAL : L’ESSENTIEL

Posted by Custom on juillet 20, 2018  |   Commentaires fermés
La gestion de la bonne relation bailleurs/preneurs dans le cadre du bail requiert des compétences pointues au service d’obligations contractuelles de plus en plus encadrées.Elles concernent par exemple les modalités de révision du loyer, la résiliation et l’inexécution du contrat mais aussi la délicate question des travaux et leur financement.
Dans un contexte réglementaire dense, Custom organise un atelier pratique très opérationnel, qui apportera un éclairage pratique à tous les professionnels dont les activités sont concernées de près ou de loin par le bail commercial.

LE CADRE JURIDIQUE

  • Le champ d’application du statut
  • Les extensions légales et conventionnelles
  • La déspécialisation (définition, application, contentieux)
  • La destination des lieux
  • Les baux dérogatoires

LES DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES

  • Ceux imposés par la loi (les nouveautés issues de la loi Pinel)
  • Ceux contenus dans le contrat et leurs limites légales
  • Les travaux (focus décret du 3 novembre 2014)
  • Les documents obligatoires à transmettre au preneur

LES ASPECTS FINANCIERS

  • La fixation initiale du loyer
  • Les évolutions du loyer en cours de bail (révision triennale légale, clause d’échelle mobile, clause recettes…)
  • La fixation du loyer du bail renouvelé
  • Les cas de déplafonnement
  • Les indemnités d’éviction (dans quels cas ? mode de calcul)

LA GESTION DU BAIL

  • La gestion administrative courante
  • La préservation des intérêts des deux parties
  • La gestion technique du local pendant le bail
  • La gestion en cas de faillite du locataire

LA FIN DU BAIL

  • La résiliation du bail (clause résolutoire, faillite du locataire…)
  • Le congé donné par le locataire
  • Le congé donné par le bailleur (refus de renouvellement, droit de reprise, renouvellement différé…)
  • La sortie des lieux

LE RENOUVELLEMENT DU BAIL

  • Les conditions permettant le renouvellement
  • La problématique de la sous-location
  • Les modalités de fixation du nouveau loyer

Inscription Inscription

FOCUS SUR LA FORMATION

Quelle durée ?

  • 1 jour

Quand ?

  • Jeudi 13 septembre 2018
  • De 9h30 à 17h30

Pourquoi ?

  • S’approprier les spécificités réglementaires du bail commercial
  • Sécuriser ses pratiques
  • Prévenir les risques de contentieux

Pour qui ?

  • Gestionnaires et leurs collaborateurs
  • Négociateurs en immobilier d’entreprise
  • Asset managers
  • Responsables immobiliers

Comment ?

  • Par l’entraînement à la rédaction, dans ses grandes lignes, d’un bail commercial
  • Par l’analyse de la jurisprudence récente

Intervenante

Maitre Geneviève NAIM

  • Avocate honoraire au Barreau de Paris
  • Spécialiste du bail commercial et de ses contentieux
  • Consultante formatrice depuis 7 ans

Tarif

  • 920 € HT, soit 1 104 € TTC
  • Pauses et déjeuner inclus

Une attestation de participation conforme au décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier sera remise à chaque stagiaire

Le 18 octobre 2018 à Paris – BAIL COMMERCIAL : OPTIMISATION STRATEGIQUE DES CLAUSES

Posted by Custom on juillet 20, 2018  |   Commentaires fermés
Profondément remanié par les loi Pinel et Macron, le régime des baux commerciaux requiert une connaissance précise et maîtrisée de la réglementation. En effet, le contenu du contrat signé entre le bailleur et le preneur définit le cadre de leurs relations durant toute la durée de l’engagement, et sa rédaction se doit d’être particulièrement soignée.Si certaines clauses du bail commercial sont classiques et non négociables, d’autres sont laissées à l’appréciation des parties, et il est possible de les articuler astucieusement entre elles afin de défendre au mieux chacune des parties.

Au cours de cet atelier pratique, Custom détaillera les clauses les plus stratégiques à insérer dans le bail, et les possibilités d’optimisation que la combinaison de celles-ci peut offrir.

POINTS-CLES :

RAPPEL DU CADRE JURIDIQUE

  • Le champ d’application du statut
  • Les extensions légales et conventionnelles
  • La déspécialisation (définition, application, contentieux)
  • La destination des lieux
  • Les baux dérogatoires

LES CLAUSES ESSENTIELLES POUR LE BAILLEUR

  • Les clauses concernant le loyer et son augmentation
  • Les clauses de durée
  • Les clauses relatives au local loué
  • Les clauses dédiées à la transmission et à la circulation du contrat
  • Les clauses se rapportant aux charges, travaux et impôts
  • L’obligation d’informer le preneur (Etat des risques naturels et technologiques, performance énergétique…)

LES CLAUSES A NEGOCIER AVEC LE LOCATAIRE

  • Les clauses relatives à la défaillance financière du preneur
  • Les autorisations concernant la sous-location, déspécialisation…
  • La prise en charge des travaux

LA REDACTION DU BAIL DANS SES GRANDES LIGNES

  • Panorama de la structure du bail
  • La formalisation des clauses essentielles pour le bailleur
  • La formalisation des clauses pour le preneur

Inscription Inscription

FOCUS SUR LA FORMATION

Quelle durée ?

  • 1 jour

Quand ?

  • Jeudi 18 octobre 2018
  • De 9h30 à 17h30

Pourquoi ?

  • Préserver efficacement les intérêts du bailleur ou du locataire
  • Sécuriser la rédaction des baux commerciaux

Pour qui ?

  • Gestionnaires et leurs collaborateurs pratiquant le bail commercial
  • Responsables juridiques et leurs collaborateurs
  • Responsables immobiliers/de patrimoine
  • Toute personne souhaitant approfondir ses connaissances du bail commercial par la pratique du contrat

Comment ?

  • Par l’alternance d’exposés et de cas pratiques
  • Par l’analyse de la jurisprudence récente

Intervenante

Maitre Geneviève NAIM

  • Avocate honoraire au Barreau de Paris
  • Spécialiste du bail commercial et de ses contentieux
  • Consultante formatrice depuis 7 ans

Tarif

  • 920 € HT, soit 1 104 € TTC
  • Pauses et déjeuner inclus

Une attestation de participation conforme au décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier sera remise à chaque stagiaire.

Dispositif PINEL : délai d’achèvement des logements acquis en l’état futur d’achèvement

Posted by Custom on juillet 20, 2018  |   No Comments »

Le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu Pinel est conditionné à des délais d’achèvement des logements ou des travaux, qui diffèrent selon la nature de l’investissement réalisé et la date de réalisation de l’investissement.

Pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, l’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition.

Ce délai peut être prorogé en présence d’un évènement constituant un cas de force majeure totalement indépendant de la volonté des contribuables, imprévisible et ne permettant en aucun cas la poursuite du chantier de construction des logements. Il en est ainsi :

-lorsqu’un arrêté municipal de péril est pris à la suite d’un affaissement de la voie publique desservant l’immeuble en construction. Le délai de 30 mois est prorogé d’un délai égal à celui durant lequel les travaux ont été interrompus à cause de ce cas de force majeure ;

-en présence d’un recours administratif contre la validité d’un permis de construire ayant entraîné l’interruption des travaux de construction. Le délai de 30 mois est prorogé d’un délai identique à celui durant lequel le chantier a été interrompu du fait du recours devant la juridiction administrative.

Ces mesures ne s’appliquent pas aux logements acquis en état futur d’achèvement dans le cadre du dispositif Duflot dont l’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de déclaration d’ouverture du chantier.

BOI-IR-RICI-360-10-10-20180713 du 13 juillet 2018

 

La hausse de l’indice de référence des loyers s’accélère

Posted by Custom on juillet 19, 2018  |   No Comments »

L’indice de référence des loyers (IRL) s’établit à 127,77 au deuxième trimestre 2018, soit une progression de 1,25 % sur un an, après + 1,05 % au premier trimestre 2018 et au quatrième trimestre 2017.

Les loyers d’habitation indexés sur l’indice du deuxième trimestre peuvent être revalorisés dans la même proportion.

Insee, 12-7-201

 

 

Taxe foncière sur les propriétés bâties : Événements susceptibles d’entraîner une rectification de valeur locative

Posted by Custom on juillet 19, 2018  |   No Comments »

La diminution de la valeur locative d’un bâtiment consécutive à des actes de vandalisme doit être prise en compte au titre d’un changement de caractéristiques physiques ou d’environnement.

Le parking de l’ensemble immobilier d’une SCI avait été illégalement occupé à plusieurs reprises pendant une très longue période.

Ces occupations avaient été accompagnées de nombreux actes de vandalisme commis à l’intérieur et à l’extérieur des locaux.

Estimant que ces événements avaient entraîné un changement de caractéristiques physiques ou d’environnement de ses locaux, que l’administration aurait dû prendre en compte pour déterminer leur valeur locative sur le fondement des dispositions de l’article 1517 du CGI , la SCI avait demandé une réduction de sa taxe foncière sur les propriétés bâties. Déboutée par l’administration, elle est allée au contentieux.

Le tribunal administratif de Strasbourg avait jugé que de telles occupations illégales, récentes et répétées, assorties de dégradations significatives du bâtiment en cause, ne pouvaient pas être au nombre des changements de caractéristiques physiques ou d’environnement à prendre en compte pour la mise à jour de la valeur locative de l’immeuble de la SCI au titre des années 2014 et 2015.

Ce qui, selon le Conseil d’État, a constitué une erreur de droit.

La SCI a donc obtenu l’annulation du jugement du tribunal administratif.

CE 4 juillet 2018, n° 407320

 

  • Le saviez-vous ?

    Tout employeur est désormais tenu d’élaborer tous les 5 ans conjointement avec son salarié un Bilan d’Etape Professionnelle.