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BREVES

Loi de finances pour 2019 – Fiscalité immobilière des particuliers : des mesures nouvelles, adaptées ou prorogées

La loi de finances pour 2019 contient de nombreuses mesures. Les principales mesures intéressant la fiscalité immobilière des particuliers sont les principalement les suivantes :

  • Pour les revenus perçus ou réalisés à compter de 2019, l’administration devra communiquer au contribuable le détail du calcul de son taux de prélèvement à la source et, le cas échéant de ses acomptes ;
  • Le crédit d’impôt pour la transition énergétique est prorogé pour 2019 et aménagé;
  • La réduction d’impôt Pinel est étendue et aménagée (dispositif Denormandie);
  • La réduction d’impôt Censi-Bouvard en faveur des loueurs en meublé non professionnels est prorogée;
  • Les conditions d’exonération des plus-values immobilières réalisées par les non-résidents sont assouplies;
  • La déduction des emprunts remboursables « in fine » dans le calcul de l’IFI est modifiée.

Loi 2018-1317 du 28 décembre 2018

 

 

Fiscalité de la location : la loi Elan améliore le dispositif Cosse

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi Elan) étend le dispositif de déduction fiscale dit Cosse aux logements situés en zone C (y compris hors intermédiation locative) et relève le plafond de déficit imputable sur le revenu global.

Créé par une loi du 29 décembre 2016, le dispositif Cosse permet aux propriétaires de logements donnés en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers dont le taux varie en fonction de la localisation géographique du bien et selon que la convention est conclue dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social ou très social.

Les logements doivent notamment être situés dans des communes classées dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. Ces zones correspondent aux zones A bis, A, B1 et B2 retenues pour l’application du dispositif dit Duflot-Pinel. Les logements situés dans la zone C, c’est à dire dans les zones géographiques les moins tendues, sont exclus du dispositif sauf lorsqu’ils sont donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme d’intermédiation locative ou de gestion locative sociale public ou privé et agréé à ce titre et destinés à l’hébergement de personnes défavorisées. Dans ce cas ils peuvent ouvrir droit à une déduction d’impôt portée à 85 % des revenus bruts fonciers (ligne 228 de la déclaration 2044).

L’article 162 de la loi Elan du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique aménage le dispositif Cosse sur deux points.

  • d’une part, l’avantage fiscal est étendu aux logements situés en zone C hors intermédiation locative. Ainsi, pour les conventions signées à compter du 1er janvier 2019, les propriétaires-bailleurs, sous réserve que soient respectés les plafonds de ressources et de loyers, pourront bénéficier d’une déduction de 50 % des revenus bruts des logements donnés en location, à condition que le conventionnement Anah soit de type social ou très social et prévoit la réalisation de travaux d’amélioration, ce qui implique une obligation de location pendant neuf ans. Le dispositif existant d’incitation fiscale, y compris sans travaux d’amélioration, pour les opérations d’intermédiation locative demeure quant à lui inchangé, permettant de bénéficier de 85 % de déduction quelle que soit la localisation du logement
  • d’autre part, à compter de l’imposition des revenus de l’année 2019, le plafond de déficit résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt imputable sur le revenu global est porté à 15 300 € (au lieu de 10 700 €) pour l’ensemble du dispositif.

Loi 2018-1021 du 23-11-2018 art. 162

 

Revenus fonciers : charges afférentes à un logement vacant non déductibles

La mise en location effective constitue une condition essentielle de déduction des charges foncières des revenus fonciers.

À défaut de location effective, un propriétaire doit être regardé comme conservant la jouissance de son immeuble à moins d’établir qu’il a accompli des diligences particulières en vue de le louer. Rappelons qu’un propriétaire se réserve la jouissance d’un bien lorsqu’il l’occupe personnellement ou lorsqu’il le laisse gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location.

Ce principe est rappelé par la cour administrative d’appel de Marseille qui a considéré en l’espèce que les requérants n’apportent pas la preuve de diligences accomplies pour la location du logement au motif qu’ils ne justifient pas de leur volonté de louer.

Ces derniers ont produit des attestations de personnes qui déclarent avoir visité l’appartement en cause en vue de sa location en juin 2013, en septembre 2014 et à une date qui n’est pas précisée. La cour souligne par ailleurs que ces affirmations contenues dans ces attestations, rédigées dans le cadre de l’instance, ne sont ni précisées, ni corroborées par des éléments complémentaires.

CAA Marseille 7 novembre 2018, n° 17MA03659

 

Plus-value immobilière des particuliers : sur la notion de « résidence principale »

Pour retenir ou invalider le caractère de résidence principale entraînant ou non l’exonération de la plus-value réalisée par un contribuable sur la cession d’un logement, l’administration et les juges se fondent sur des éléments concrets, constituant un faisceau d’indices.

En août 2009, M. A vend un appartement de 17 mètres carrés, acquis en octobre 2007. L’administration fiscale remet en cause l’exonération appliquée par M. A à la plus-value immobilière réalisée au motif que cet appartement ne constituait pas sa résidence principale. La résidence principale dont la plus-value de cession est exonérée s’entend, on le rappelle, du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année et qui constitue sa résidence effective.

Confirmant le jugement du tribunal administratif de Lyon, la cour administrative d’appel de Lyon rejette la demande d’annulation des redressements formée par M. A en précédant au relevé des faits suivants :

  • les déclarations de revenus de M. A des années 2007, 2008 et 2009 mentionnent comme résidence principale d’autres adresses que celle de l’appartement en cause ;
  • M. A n’était pas assujetti à la taxe d’habitation au titre de cet appartement en 2008 et 2009 ;
  • la consommation d’électricité relevée pour cet appartement de janvier 2008 à août 2009 était faible comparée à celle d’un local habité à plein temps ;
  • les factures d’eau présentées par M. A pour l’appartement résultent seulement de consommations estimées et ont été envoyées à l’adresse du restaurant où M. A exerce son activité professionnelle ;
  • les attestations de voisins et de connaissances produites par M. A, indiquant qu’il aurait occupé l’appartement, ne permettent pas d’établir qu’il s’agissait effectivement de sa résidence principale ;
  • le bail d’habitation signé par M. A et son épouse pour un autre appartement en août 2009 mentionne comme adresse de M. A celle du restaurant où il travaille.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’appartement cédé en août 2009 par M. A ne constituait pas sa résidence principale et que ce dernier ne peut donc pas se prévaloir de l’exonération de la plus-value réalisée.

Sur le même thème, la cour administrative de Nantes, dans un arrêt du 29 octobre 2018, a rejeté l’exonération des plus-values immobilières réalisées par un couple sur la vente de deux maisons, à un an d’intervalle, au motif que des occupations temporaires desdites maisons, d’une durée respective de quatre mois et de sept mois et demi, n’ont pas suffi à conférer à ces maisons le caractère d’une résidence principale

CAA Lyon 25-10-2018 n° 18LY01393

 

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