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BREVES

Revenus fonciers : une répartition forfaitaire des charges entre propriétaire et locataire retenue par le Conseil d’Etat

Lorsque la dissociation des charges incombant au propriétaire et des charges récupérables auprès du locataire est impossible, les dépenses de réparation et d’entretien déductibles des revenus fonciers peuvent être calculées forfaitairement en fonction des données disponibles.

En application de l’article 31 I-1°-a du CGI, seules les dépenses incombant au propriétaire et effectivement supportées par lui sont admises en déduction des revenus fonciers à l’exclusion des charges récupérables auprès du locataire.

Le Conseil d’Etat juge que, dans le cas où la dissociation entre charges incombant au propriétaire et charges récupérables auprès du locataire n’est pas possible, il est recouru à une répartition forfaitaire en fonction des données disponibles.

Par suite, lorsqu’une facture d’entretien comporte des prestations qui relèvent pour les unes, de dépenses incombant au propriétaire, pour les autres, de charges récupérables sur le locataire mais également de dépenses communes aux deux catégories de dépenses, il convient de répartir le coût de ces prestations communes entre la catégorie des dépenses incombant au propriétaire et celles des charges récupérables.

Au cas particulier, la facture était relative à des travaux de jardinage comprenant des dépenses d’élagage d’arbres, de fourniture et de plantation ainsi que des dépenses portant sur le traitement des coupes d’arbres, des frais de déplacement et de mise en décharge des déchets. Pour le calcul de ses revenus fonciers, le propriétaire avait déduit l’intégralité de cette facture, déduction qui lui avait été par la suite refusée par l’administration. Devant la cour administrative d’appel, le propriétaire avait obtenu gain de cause pour les dépenses d’élagage des arbres ainsi que de fourniture et de plantation mais pas pour celles portant sur le traitement des coupes d’arbres, les frais de déplacement et la mise en décharge des déchets. Le Conseil d’Etat relève que les dépenses litigieuses étaient, au moins pour partie, directement liées aux dépenses incombant au propriétaire dans ce chantier (élagage des arbres, fourniture et mise en oeuvre des plantations). Elles devaient donc être retenues à proportion de la part des dépenses incombant directement au propriétaire dans le total des autres charges.

A noter : Les charges récupérables sur le locataire pour les baux d’habitation, sont limitativement énumérées en annexe du décret 87-713 du 26 août 1987. Aux termes de ce texte, les charges récupérables relatives à l’entretien des « allées, aires de stationnement et abords » ainsi que des « espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) » comprennent les « opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage ». Les dépenses d’élagage des arbres ne sont, en revanche, pas au nombre des charges récupérables (Cass. 3e civ. 2-3-2017 no 15-19.418).

CE 26-9-2018 n° 405911

 

Prélèvement à la source et revenus fonciers 2018

Les majorations du revenu foncier net 2018 opérées à raison de la rupture d’un engagement pris par le contribuable

dans le cadre d’un dispositif fiscal ne seront pas prises en compte dans le calcul du Crédit d’Impôt de Modernisation du Recouvrement (CIMR). Ces majorations, bien que dues au titre de l’année 2018, resteront soumis à l’impôt sur le revenu.

BOI-IR-PAS-50-10-20-40 n° 90

 

Plus-values immobilières des particuliers : le prix des matériaux acquis par le cédant ne peut pas être retenu dans sa détermination

Pour le calcul des plus-values immobilières des particuliers, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration peuvent être ajoutées au prix d’acquisition si elles ont été supportées par le vendeur et ont été réalisées par une entreprise.

L’administration en déduit donc que le prix d’acquisition ne peut pas être majoré du coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. En revanche, les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont prises en compte en majoration du prix d’acquisition.

Plusieurs cours administratives d’appel ont cependant jugé que l’interprétation retenue par l’administration ne faisait pas obstacle à ce que le prix d’acquisition des matériaux, comme celui de leur pose, soient pris en compte lorsque ces matériaux sont achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre (CAA Nantes 17 février 2011, n° 10NT00373 ; CAA Nantes 22 janvier 2015, n° 13NT02326 ; CAA Bordeaux 8 février 2018, n° 15BX03367 et CAA Lyon 3 mai 2018, n° 16LY03935).

Le Conseil d’État met fin au débat et tranche dans un sens défavorable au contribuable.

Selon le Conseil d’État, le contribuable ne peut pas majorer le prix d’acquisition des dépenses qu’il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation des travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des dispositions prévues par l’article 150, VB, II.4° du CGI. Est sans incidence à cet égard la circonstance que le cédant confie à une entreprise la réalisation des travaux en vue desquels il a procédé à l’acquisition de ces matériaux.

CE 12 octobre 2018, nos 419294 et 42167

 

Fiscalité des opérations d’achat-revente d’immeubles à caractère habituel et spéculatif

Pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles ont le caractère de bénéfices industriels et commerciaux (CGI art. 35, I). La condition d’habitude à laquelle est subordonnée l’application de cette règle s’apprécie, en principe, en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence.

En l’espèce, un contribuable avait procédé à 3 acquisitions de biens immobiliers dans la même ville à partir du 11 décembre 2007. Après la division en lots de l’un des biens acquis, il avait procédé à 4 ventes en 2009 et à 3 autres en 2010. La cour administrative d’appel en déduit que le contribuable s’était livré, en 2009 et 2010, de manière habituelle à des opérations immobilières relevant d’une activité de marchands de biens.

De plus, les biens avaient été cédés dans un délai de 3 à 18 mois après leur acquisition. Certains biens, acquis alors qu’ils étaient occupés par des locataires, avaient été revendus après leurs départs, sans que le contribuable ait soit recherché de nouveaux locataires, alors que le but des acquisitions était l’investissement locatif, soit effectué des travaux de rénovation permettant une meilleure offre de location.

Dans ces conditions, le contribuable devait être regardé comme ayant eu, dès la première acquisition immobilière du 11 décembre 2007, une intention spéculative.

Les circonstances invoquées par le contribuable tirées de l’existence de deux prêts pour financer des acquisitions, de difficultés financières après les acquisitions et de litiges entre coindivisaires d’un bien n’ont pas été retenues par le juge de l’impôt.

L’administration était donc fondée à faire application des dispositions de l’article 35 du CGI et à imposer, à ce titre, les revenus en BIC au titre des années 2009 et 2010.

CAA Nantes 4 octobre 2018, n° 17NT01022

 

  • Le saviez-vous ?

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