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BREVES

Du Besson au Pinel : les nouveaux plafonds de loyers et ressources – 2018

L’administration fiscale vient de communiquer, le 11 juin 2018, les nouveaux plafonds de loyers et de ressources à prendre en compte pour une (re)mise en location, ou un renouvellement de bail en 2018, pour les dispositifs concernés : Besson neuf/ancien, Robien classique/recentré, Borloo neuf/ancien/conventionné, Scellier, Duflot, Pinel et Cosse.

Par exemple : pour un investissement Duflot/Pinel (en métropole), concernant les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

  • zone A bis : 16,96 €
  • zone A : 12,59 €
  • zone B1 : 10,15 €
  • zone B2/C : 8,82 €

Bulletin officiel des finances publiques impôts (BOFiP-Impôts), note d’actualité du 11 juin 2018 Bofip BOI-BAREME-000017

 

Cession de terrain à bâtir : TVA sur la marge ou TVA sur le prix ?

La TVA est calculée sur la marge lorsque le cédant n’a pas pu déduire la TVA lors de l’acquisition du bien. L’administration ajoute à la loi en soumettant le calcul de la TVA sur la marge à une double condition d’identité, physique et juridique, du bien acquis et du bien vendu. Dans une réponse ministérielle, elle assouplit sa doctrine en renonçant au critère de l’identité physique tout en maintenant le critère, illégal, de l’identité juridique.

En raison du maintien du critère de l’identité juridique, reste exclue du calcul de la TVA sur marge l’opération de revente de terrains à bâtir extraits d’ensembles immobiliers comprenant des immeubles bâtis qui avaient été acquis sans droit à déduction.

À l’obligation légale selon laquelle l’acquisition ne doit pas avoir ouvert droit à déduction, l’administration soumet l’application de la TVA sur la marge à une condition d’identité entre le bien acquis et le bien vendu et à une division parcellaire préalable à l’acquisition du bien.

Ignorant sur ce point la décision du TA de Grenoble du 14 novembre 2016, l’administration fiscale maintient ce critère.

La réponse ministérielle précise, en effet, que dans le cas d’un lot revendu comme terrain à bâtir ayant été acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti et, comme tel, assimilé à ce dernier, l’identité entre le bien acquis et le bien revendu n’est pas vérifiée : la revente doit être soumise à la TVA sur le prix de vente total.

Rép. Vogel n° 04171, JO 17 mai 2018, Sén. quest. p. 2361

 

Plus-value immobilière : exonération de la plus-value de cession d’une résidence principale occupée brièvement

Par principe, pour l’application de l’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale, la qualité de résidence principale implique que la résidence dans le local cédé soit habituelle et effective. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt.

La CAA de Paris a décidé que la brève occupation de la résidence principale, d’une durée de huit mois et demi n’était pas, susceptible de remettre en cause le bénéfice de l’exonération d’imposition de la plus-value prévue par les dispositions de l’article 150 U, II-1° du CGI.

Il en va de même de la circonstance que la cession de la résidence principale soit intervenue à la suite de plusieurs opérations immobilières.

En l’espèce, le contribuable avait acquis un local à usage de bureaux de 200 m2 le 6 avril 2011, donné en location à une SARL dont le contribuable était par ailleurs gérant. Propriétaire d’un appartement de 76 m2 donné en location depuis le 1er juillet 2008, le contribuable avait été informé par le locataire que ce dernier quitterait les lieux le 1erseptembre 2011. Il avait alors vendu sa résidence principale le 26 septembre 2011 pour s’installer dans l’appartement de 76 m2 auparavant donné en location. La SARL avait ensuite cessé de louer les locaux de 200 m2 en fin d’année 2011 et le contribuable avait décidé d’affecter ceux-ci à sa résidence principale et avait donc cédé, le 25 mai 2012, l’appartement de 76 m2. L’administration avait remis en cause l’exonération de la plus-value réalisée sur cette dernière cession, considérant que le contribuable avait réinvesti le logement juste avant la vente pour les besoins de cette dernière.

Malgré l’enchaînement des transactions, la cour administrative d’appel de Paris considère toutefois que l’occupation effective en tant que résidence principale est avérée au regard des éléments généralement admis par la jurisprudence (notamment en l’espèce, des factures d’électricité importantes, carte de stationnement résidentiel et avis de taxe d’habitation mentionnant l’appartement cédé comme résidence principale).

CAA Paris 21-2-2018 no 17PA00527

 

Copropriété : un syndic ne peut imputer à un copropriétaire la réparation d’une partie commune

Le syndic qui impute à un copropriétaire, sans autorisation de l’assemblée générale, le coût de travaux de réparation sur une partie commune commet une faute dans l’accomplissement de sa mission et engage sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard du copropriétaire concerné.

Le propriétaire d’un lot s’acquitte d’un appel de fonds envoyé par le syndic, correspondant au coût de travaux effectués par le syndicat des copropriétaires sur une canalisation constituant une partie commune. Il agit ensuite, contre le syndic, en remboursement de cette somme qu’il estime indûment payée.

La juridiction de proximité rejette sa demande, au motif que le syndic, en imputant une réparation à un copropriétaire et non au syndicat commet un excès de zèle dans l’exercice de son mandat mais pas une faute délictuelle excédant son mandat de gestion.

Le jugement est cassé : la responsabilité du syndic ne pouvait pas être écartée alors qu’il était constaté qu’il avait imputé à un copropriétaire, et non au syndicat, une réparation sur une partie commune.

Ce jugement confirme la jurisprudence.

Le syndic est responsable, à l’égard du syndicat comme des copropriétaires, des fautes qu’il commet dans l’accomplissement de sa mission (Cass. 3e civ. 5-10-1994 nos 92 19.764 et 92 19.769 : Bull. civ. III n° 159 ; Cass. 3e civ. 7-2-2012 n° 11 11.051 ; Cass. 3e civ. 17-9-2013 n° 12 20.566 ; Cass. 3e civ. 3-11-2016 n° 15 21.705).

En effet, selon une jurisprudence bien établie, si la responsabilité du syndic envers un syndicat de copropriétaires peut être engagée en sa qualité de mandataire de celui ci sur le fondement de l’article 1992 du Code civil, elle peut l’être également vis à vis des copropriétaires, non pas sur le fondement des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais sur le fondement des dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil, s’agissant alors d’une responsabilité quasi-délictuelle.

En l’espèce, le syndic avait adressé à un copropriétaire, sans autorisation de l’assemblée générale (AG), un appel de fonds correspondant à une facture de réparation d’une canalisation, partie commune. Or, les charges de copropriété sont juridiquement engagées par le syndicat des copropriétaires en conséquence des décisions de l’assemblée générale. C’est donc le syndicat qui en est le débiteur. Ces charges sont ensuite réparties entre les copropriétaires. L’imputation à chaque copropriétaire de sa quote-part de charges et de dépenses communes ne peut résulter juridiquement que de la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes après clôture de l’exercice. Les dépenses afférentes aux parties communes sont supportées, en principe, par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Il est vrai qu’un copropriétaire, qui a porté atteinte à une partie commune, peut devoir réparation du préjudice qui en est résulté pour la copropriété, et notamment le remboursement des travaux de réparation rendus nécessaires par ses agissements. Mais il s’agit là d’une demande en réparation d’un préjudice, qui suppose l’accord de l’AG, et le syndic ne peut en aucun cas, de sa propre initiative, décider d’imputer à un copropriétaire le coût de réparations sur des parties communes (Cass. 3e civ. 2-10-2013 n° 12-19.481 : Bull. civ. III n° 119). C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt : le syndic, qui impute à un copropriétaire une facture de réparation d’une partie commune, commet une faute dans l’exercice de sa mission, dont il doit répondre sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Cass. 3e civ. 12-4-2018 n° 17-15.057 F-D

 

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