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BREVES

Fiscalité du démembrement de propriété : ce que peut déduire de son revenu global le nu-proporiétaire

Le nu-propriétaire d’un bien immobilier ne peut déduire de son revenu global que les dépenses qui lui incombent légalement, c’est-à-dire celles exposées pour des travaux constituant des grosses réparations, et à condition de justifier de leur nature, de leur montant, et de leur caractère déductible.

En principe, pour être admises en déduction du revenu brut foncier, les charges foncières doivent se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu.

Toutefois, lorsque l’immeuble est démembré, la déduction de ces dépenses par le nu-propriétaire est admise lorsque l’immeuble est donné en location à titre onéreux et imposable au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers.

En outre, jusqu’au 1er janvier 2017, les nus-propriétaires pouvaient, sur option, déduire de leur revenu global les dépenses de grosses réparations d’immeubles, à l’exception de travaux entraînant la reconstruction de toute ou partie de l’immeuble, dans la limite annuelle de 25 000 €, lorsque le démembrement de propriété résultait d’une succession ou d’une donation effectuée sans charge ni condition et qu’ils n’avaient pas déduits ces dépenses de leurs revenus fonciers. La fraction des dépenses excédant cette limite était déductible, dans les mêmes conditions, au titre des 10 années suivantes.

D’un point de vue civil, lorsque la propriété du bien est démembrée, le nu-propriétaire est tenu aux dépenses de grosses réparations (c. civ. art 605) qui s’entendent des gros murs et des voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture (c. civ. art 606). Doivent aussi être regardés comme des grosses réparations les travaux d’une importance excédant celles des opérations courantes d’entretien et de réparation, quand ils sont essentiels pour maintenir l’immeuble en état d’être utilisé conformément à sa destination.

En l’espèce, des contribuables nus-propriétaires d’un bien démembré dont l’usufruitier se réservait la jouissance avaient exposé sur cet immeuble des dépenses de travaux ayant consisté, notamment, dans la reprise et la réhausse de la toiture, la démolition d’une façade, l’arase des pignons et d’un mur ayant fait l’objet d’un rehaussement, l’incorporation aux murs de raidisseurs en béton armé et chaînages, la réfection de socles et murets et la démolition d’un dallage en béton pour la création d’un vide sanitaire.

Confirmant la position de l’administration, la cour administrative d’appel leur refuse la déduction de ces travaux, au motif que si certains des travaux étaient, pour une faible part, des travaux de grosse réparation, d’autres équivalaient à une reconstruction, sans qu’ils puissent être dissociables.

En effet, la rehausse de la toiture était globale, la production de plans sommaires annexés à la déclaration de travaux ne permettait pas, alors qu’une facture faisait état de démolition complète de façade, à justifier que seul un préau avait été démoli, de même qu’une photographie ne permettait pas d’attester, face à une facture présentant un poste intitulé « fourniture et mise en œuvre de béton armé pour fondation du vide sanitaire et pote au central » qu’aucun vide sanitaire n’avait été créé. Enfin, la circonstance que les travaux avaient fait l’objet d’une déclaration de travaux et non pas d’un permis de construire était inopérante.

CAA Nancy 18 juin 2020, n° 18NC01447

 

 

 

Revenus fonciers : sur la déductibilité des intérêts d’emprunt souscrit par une SCI

Les intérêts d’emprunt souscrit par une SCI pour rembourser les parts d’un de ses associés sont déductibles lorsque l’emprunt est nécessaire pour la conservation du revenu foncier.Sauf disposition législative spécifique, seuls les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition (ou la conservation) de biens ou de droits immobiliers destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles du revenu brut foncier. Il en va notamment ainsi des intérêts des emprunts souscrits par un associé pour acquérir les parts d’une société de personnes dont les résultats sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Il en est de même pour le remboursement des parts d’un associé par une telle société lorsqu’il est établi que l’emprunt est nécessaire pour la conservation du revenu foncier de celle-ci.

Par suite, le Conseil d’Etat juge que les intérêts de l’emprunt souscrit par une SCI, propriétaire d’un complexe commercial donné en location, pour rembourser les parts d’un de ses associés qui a décidé de se retirer sont déductibles dès lors que la société a été condamnée à rembourser les parts de l’associé sortant et que l’inexécution de la décision de justice exposerait la société et les associés restants au risque de la vente du bien.

CE 9-6-2020 nos 426339, 426342 et 426343

Pour aller plus loin : SCI de gestion : comptabilité et fiscalité – le 27 juillet 2020 de 9h30 à 17h30, en présentiel – S’inscrire

Opération « monuments historiques » : la déductibilité fiscale des travaux sur un immeuble partiellement classé monument historique

Des règles particulières d’imputation des charges foncières s’appliquent aux propriétaires d’immeubles historiques, a fortiori lorsque l’immeuble n’est que partiellement classé ou inscrit au titre des monuments historiques. Dans un arrêt, la cour administrative d’appel de Douai a illustré les modalités et les conditions d’imputation de ces charges.

A noter : Les contribuables peuvent déduire de leur revenu global les charges nécessaires à la conservation des parties classées de l’immeuble. Le bénéfice de ce régime dérogatoire s’applique uniquement au contribuable pouvant justifier du lien entre la charge exposée et la préservation de la partie protégée de l’immeuble.

Les dépenses ne bénéficiant pas de ce régime dérogatoire peuvent, le cas échéant, être déduites des revenus fonciers dans les conditions de droit commun. La doctrine afférente aux ensembles architecturaux ne s’applique pas aux propriétaires-occupants qui se réservent la jouissance totale de l’immeuble.

En l’espèce, Des contribuables, propriétaires-occupants d’un ensemble immobilier partiellement classé au titre des monuments historiques, avaient déduit différentes charges foncières au titre de leur revenu global et de leurs revenus fonciers. Il appartient au contribuable de justifier du lien entre les dépenses réalisées et les parties classées.

Le domaine se composait d’un château, de cinq dépendances, de jardins et d’un parc. Le droit d’entrée sur le site, payant, donnait accès à l’ensemble des jardins et au parc, au sein duquel étaient disséminés les bâtiments, dont seules les façades et toitures étaient classées, et dont l’intérieur n’était pas ouvert au public.

La déductibilité de certaines charges foncières au titre de leur revenu global avait été remise en cause par l’administration fiscale.

L’administration fiscale a refusé la déductibilité du revenu global des dépenses d’élagage, d’abattage et d’enlèvement des arbres, faute pour les contribuables de justifier que ces dépenses étaient nécessaires à la conservation et à l’entretien des parties classées, à savoir les façades et toitures des différents bâtiments composant le château et qu’elles correspondaient à des interventions aux abords du monument protégé.

Fidèle à l’analyse du Conseil d’État (CE 5 mai 2017) la cour administrative d’appel rappelle que ne sont déductibles du revenu global que les dépenses de travaux nécessaires à la conservation ou à l’entretien des parties classées. Sont visés les travaux qui les concernent directement et ceux rendus indispensables à leur préservation par l’état général de l’immeuble.

CAA Douai 17 octobre 2019, n° 17DA00902

 

Sur la qualité ou non de société à prépondérance immobilière en cas de cession de titres : impact sur l’imposition des plus-values réalisées

Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière (SPI) les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession de leurs titres, ou a été, à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué, pour plus de 50 % de sa valeur réelle, par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière.

A noter : En cas de cession de titres d’une société à prépondérance immobilière (SPI) par un associé ou actionnaire soumis à l’IS, la plus-value est imposée au taux de droit commun quelque soit la durée de détention de ces titres.

En revanche, si la société dont les titres (détenus depuis plus de 2 ans) sont cédés, n’est pas à prépondérance immobilière, la plus-value réalisée bénéfice en vertu de l’article 291 Ia du CGI, d’un régime favorable d’exonération d’IS à l’exception d’une quote-part de frais égale à 12% du montant brut de la plus-value de cession (régime des plus-values à long terme).

Dans la présente affaire, une SAS a conclu, au cours de l’année N – 8 une promesse de vente assortie de conditions suspensives portant sur des terrains, puis a effectué un virement au notaire chargé de la vente le 1er octobre N. La conclusion de la vente est intervenue le 4 octobre N. Les titres de la SAS ont été cédés le 2 octobre N entraînant pour le cédant la réalisation d’une plus-value, imposée selon le régime des plus-values à long terme.

À la suite d’un contrôle du cédant, l’administration fiscale a considéré que la plus-value réalisée n’était pas éligible au régime des plus-values à long terme dès lors que, la créance détenue par la SAS sur le notaire au 2 octobre N présentant un caractère immobilier, la SAS constituait une SPI imposable au taux d’IS de droit commun.

À l’instar du tribunal administratif, la cour administrative d’appel considère que la vente litigieuse n’ayant revêtu un caractère parfait que le 4 octobre N, jour de sa réitération par acte authentique, la créance détenue par la SAS auprès du notaire ne constituait pas le paiement du prix de la vente, ni par suite une créance de nature immobilière.

Dans ces conditions, la SAS n’avait acquis le caractère de SPI qu’à la date de levée des conditions suspensives où la vente était réputée accomplie, soit le 4 octobre N et non à la date à laquelle elle avait consigné les fonds auprès du notaire, soit le 1er octobre N. La plus-value réalisée lors de la cession des titres de la SAS non à prépondérance immobilière, le 2 octobre N, était donc éligible au régime des plus-values à long terme.

CAA Lyon 4 juin 2020, n° 18LY02603

 

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