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BREVES

Une information donnée par le syndic de copropriété à un acquéreur doit être complète

Le syndic qui donne une information incomplète à l’acquéreur d’un lot ne lui permettant pas d’avoir une exacte connaissance de la situation, et en particulier de l’existence d’un vice de construction, commet une faute engageant sa responsabilité.

Les acquéreurs de lots de copropriété se sont vus remettre un état daté mentionnant l’existence d’une procédure en cours ayant pour objet la mise aux normes du parking souterrain. Ils assignent le syndic en responsabilité au motif qu’il n’avait pas été indiqué que la procédure portait également sur des non-conformités des ventilations des couloirs de l’immeuble.

La cour d’appel accueille leur demande.

Le pourvoi est rejeté : le syndic a manqué à son obligation en ne fournissant qu’une information partielle, insuffisante à donner une exacte connaissance de la situation aux acquéreurs des lots sur la procédure en cours.

Important : La précision, relative à la portée de l’obligation d’information pesant sur le syndic au titre des procédures en cours en cas de vente d’un lot, est nouvelle.

Lorsqu’il est interrogé, le syndic est tenu de délivrer un ensemble d’informations principalement financières, destinées à permettre à l’acquéreur de prendre la mesure des charges qu’il aura à supporter après son acquisition, et le cas échéant de conclure à cet égard des accords avec le vendeur (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 5). Au titre de l’annexe à la troisième partie de cet état daté, il doit également informer l’acquéreur de « l’objet et de l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie ». La Cour de cassation considère que la liste de l’article 5 a un caractère limitatif et que le syndic n’est pas tenu de remplir une mission d’information plus étendue que celle prévue par ce texte (Cass. 3e civ. 12-3-2014 n° 13-11.042).

En revanche, s’il donne des renseignements inexacts ou lacunaires, sa responsabilité est engagée, le préjudice de l’acquéreur étant constitué de la perte d’une chance de contracter à d’autres conditions, et non du coût des charges induites par les travaux rendus nécessaires par le dommage faisant l’objet de la procédure judiciaire omise (Cass. 3eciv. 27-1-2015 n° 13-26.705 : RJDA 5/15 n° 334).

Dans le cas d’espèce, le syndic a omis d’indiquer dans l’état daté que la procédure judiciaire en cours n’avait pas seulement pour objet la mise en conformité du parking mais également le défaut du système de ventilation des parties communes. Cette information incomplète n’a pas permis aux acquéreurs d’avoir une exacte connaissance de la situation, et en particulier de l’existence de ce vice de construction. Le syndic a donc bien commis une faute engageant sa responsabilité.

Cass. 3e civ. 20-6-2019 n° 18-10.516 F-D

 

Lutte contre le blanchiment de capitaux : activité de Tracfin en 2018

Les professionnels assujettis au dispositif LBC/FT ont transmis plus de 75 000 déclarations de soupçon à Tracfin, soit une progression de 11 % sur un an, 94 % des déclarations provenant du secteur financier.

2018 constitue une nouvelle année de forte progression de l’activité du service Tracfin, dédié à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.

La cellule a reçu et analysé l’année dernière 79 376 informations, soit une progression de 12 % par rapport à 2017 et de 75 % en 3 ans.

96 % des informations reçues émanent des professionnels soumis au dispositif de déclarations de soupçon (+ 11 %). La part des professionnels déclarants appartenant au secteur financier est de 94 %.

Les établissements de paiement se distinguent avec une hausse de 40 % du nombre de déclarations de soupçon transmises (12 073). On note également une plus grande implication des intermédiaires en financement participatif (+ 213 %) et en monnaies virtuelles (+ 54 %), même si les volumes déclaratifs restent faibles.

Concernant les professionnels non financiers, les plus gros volumes déclaratifs sont toujours assurés par les notaires qui stabilisent leur participation (1 474 déclarations de soupçon, soit + 5 %).

Les professionnels de l’immobilier témoignent d’un réveil progressif (274 déclarations de soupçon, soit + 54 %). En revanche, on note un recul significatif de la participation des experts-comptables (466 déclarations de soupçon, soit – 9 %) et des commissaires aux comptes (124 déclarations de soupçon, soit – 18 %).

S’agissant du volet « analyse » proprement dit et de ses suites, 14 554 enquêtes ont été réalisées par les services de Tracfin, issues des informations reçues en 2018 ou antérieurement, soit une augmentation de 16 %. À la suite desquelles, 3 282 notes (+ 26 %) ont été transmises soit à l’autorité judiciaire (29 %), soit aux autres destinataires légaux, dont l’administration fiscale (19 %) ou les organismes de protection sociale (8 %).

Tracfin, rapport d’activité 2018, 5-7-2019

 

Copropriété : le copropriétaire bénéficiaire de dommages-intêrêts versés par le syndicat participe à la charge

Un copropriétaire qui, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant au syndicat des copropriétaires, se voit allouer des dommages-intérêts par le juge, ne peut pas être dispensé de la contribution à cette charge commune correspondant à la réparation de son préjudice.

Un copropriétaire, se plaignant de désordres structurels affectant l’immeuble, assigne le syndicat en exécution de travaux de réfection des parties communes et en indemnisation de ses préjudices personnels.

La cour d’appel accueille les demandes, assortit la condamnation aux travaux d’une astreinte, et dit que l’astreinte et la condamnation à dommages et intérêts incomberont au seul syndicat sans pouvoir incomber au copropriétaire demandeur.

L’arrêt est cassé. Les dommages et intérêts étant des charges communes, la qualité de copropriétaire du demandeur le contraint à y participer à hauteur de sa quote-part.

A noter : Confirmation de jurisprudence. La condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à un copropriétaire des dommages et intérêts pèse sur l’ensemble des copropriétaires en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, y compris donc sur le copropriétaire bénéficiaire de la condamnation.

Peut-il en être exonéré par la juridiction qui prononce la condamnation ? La jurisprudence est constante et une réponse négative s’impose (Cass. 3e civ. 28-3-1990 n° 88-15.364 : Bull. civ. III n° 88 ; Cass. 3e civ. 12-1-1994 n° 91-10.704 ; Cass. 3e civ. 14-11-2001 n° 00-13.739). En effet, le copropriétaire qui est opposé au syndicat dans une instance a une double qualité, celle de copropriétaire, membre du syndicat, et celle de partie au procès. La première le contraint à contribuer à hauteur de sa quote-part aux charges communes générales résultant des condamnations prononcées contre le syndicat. Ce n’est qu’au titre d’une dérogation légale que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispense ce copropriétaire de participer aux frais de procédure.

La Cour de cassation a retenu que cette jurisprudence, accusée d’inconstitutionnalité dans ce même litige, ne portait atteinte ni au principe de responsabilité découlant de l’article 4 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1989, ni au droit à l’exécution des décisions juridictionnelles découlant de l’article 16 de cette même Déclaration dès lors qu’elle découle de la qualité de copropriétaire du bénéficiaire de la condamnation (Cass. 3eciv. QPC 15-11-2018 n° 18-12.714).

Faisant donc application de cette jurisprudence, la Cour de cassation ne pouvait que casser l’arrêt de la cour d’appel qui avait dispensé le copropriétaire demandeur de toute participation au financement tant de l’astreinte prononcée qu’aux dommages et intérêts lui ayant été alloués.

Cass. 3ème civ. 20-06-2019 n°18-12.714

 

Fiscalité : nombre d’investissements annuels éligibles aux réductions Scellier, Duflot et Pinel

Date du fait générateur ou date de réalisation de l’investissement ?

Le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu Scellier est limité, au titre d’une même année d’imposition, à l’acquisition d’un seul logement. Pour la réduction d’impôt sur le revenu Duflot / Pinel cette limite est fixée à deux logements.

Le Conseil d’État vient de se prononcer sur la date à laquelle il convient d’apprécier cette limite.

Il contredit l’administration fiscale sur cette question (CE 18 juillet 2018, n° 412142).

Selon lui, lorsque l’investissement est réalisé sour forme de construction, la limitation de l’octroi de l’avantage fiscal à un logement par an s’apprécie à la date d’achèvement du logement (date du fait générateur) et non à la date de dépôt du permis de construire .

L’administration fiscale transpose la décision du Conseil d’État dans sa doctrine et précise que la limitation du nombre de logements (réductions d’impôt sur le revenu Scellier et Duflot/Pinel) ainsi que le plafonnement de la base à 300 000 € (réduction d’impôt sur le revenu Duflot/Pinel) doivent s’apprécier à la date du fait générateur de la réduction d’impôt (date d’acquisition du bien ou date d’achèvement) ( BOFiP-IR-RICI-360-30-10-§ 280-10/05/2019) et non à la date de réalisation de l’investissement (date d’acquisition du bien ou date de dépôt de la demande de permis de construire) (BOFiP-IR-RICI-360-10-30-§ 65-10/05/2019).

A noter : la date du fait générateur détermine l’année à compter de laquelle la réduction d’impôt sur le revenu est calculée.

Le taux de réduction appliqué à l’investissement locatif reste apprécié à la date de réalisation de l’investissement.

 

  • Le saviez-vous ?

    Tout salarié peut désormais activer son Compte Personnel de Formation sur le site www.moncompteformation.gouv.fr