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BREVES

Encadrement des loyers : mise en demeure et amende en cas de non-respect du dispositif (loi Elan)

Sous réserve de la publication de l’arrêté préfectoral nécessaire à sa mise en œuvre effective, l’encadrement des loyers Élan sera prochainement rétabli à Paris.

La loi Élan 2018-1021 du 23 novembre 2018 a remplacé l’ancien dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi Alur par un dispositif expérimental pris, dans certains territoires des zones tendues, à l’initiative des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat et remplissant les conditions d’admission au dispositif.

Les modalités d’application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d’encadrement des loyers et du recouvrement des amendes administratives sont fixées.

Lorsque le bailleur ne respecte pas les règles définies pour la fixation du loyer, le préfet peut prononcer une amende à son encontre après l’avoir mis en demeure, en vain, de mettre le contrat de location en conformité. L’amende doit être proportionnée à la gravité du manquement et ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale. Elle est recouvrée par le Trésor public comme en matière de créances étrangères à l’Impôt et au Domaine.

Ces sanctions s’appliquent également au bailleur qui mettrait en location un logement soumis à autorisation sans respecter les obligations prescrites.

Décret 2019-315 du 12-4-2019

 

TVA : un droit d’entrée versé lors de la conclusion d’un bail commercial suit le régime des loyers

Un droit d’entrée versé lors de la conclusion d’un bail commercial ne constitue pas, en principe, la contrepartie indemnitaire d’une dépréciation du patrimoine du bailleur ou le prix de cession d’un élément d’actif. Ce droit d’entrée est par conséquent, soumis à TVA.

Le droit d’entrée versé lors de la conclusion d’un bail commercial (soumis à la TVA) doit, en principe, être regardé comme un supplément de loyer qui constitue, avec le loyer lui-même, la contrepartie d’une opération unique de location et qui est soumis à la TVA au même titre que celui-ci.

Il ne peut être regardé comme une indemnité destinée à dédommager le bailleur d’un préjudice résultant de la dépréciation de son patrimoine. La seule circonstance que le bail commercial se traduise, pour le preneur, par la création d’un élément d’actif nouveau, compte tenu du droit au renouvellement du bail que celui-ci acquiert, ne suffit pas pour caractériser une telle dépréciation.

En l’espèce, le Conseil d’État transpose l’analyse faite du droit d’entrée dans sa jurisprudence sur les revenus fonciers. La doctrine administrative va dans le même sens (BOI-TVA-BASE-10-10-10 n° 10).

CE 3e-8e ch. 15-2-2019 n° 410796

 

Fiscalité immobilière : vendre son bien immobilier à une SCI puis en devenir locataire pour déduire des travaux constitue un abus de droit

Un propriétaire cède sa résidence secondaire à une SCI fiscalement translucide constituée 7 ans plus tôt et dont son épouse et lui sont associés à hauteur de 90 % du capital (les 10 % restants étant détenus par leurs enfants). Immédiatement après la vente, les époux prennent la villa en location.

Par la suite, d’importants travaux d’entretien et d’amélioration y sont réalisés et aboutissent à la constatation de déficits fonciers que les époux associés déduisent de leur revenu imposable.

L’administration fiscale conteste cette déduction sur le fondement de l’abus de droit : elle considère que la vente de la villa et sa mise en location lui sont inopposables car elles n’ont été réalisées que pour faire échec aux dispositions du II de l’article 15 du CGI interdisant la déduction des charges relatives aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance.

Le Conseil d’État juge que l’abus de droit est caractérisé : il résulte de l’instruction que les travaux ont pour l’essentiel été engagés après la vente de la villa à la SCI, qu’ils ont été financés par des apports personnels de l’associé depuis son compte courant dans la société et que le loyer versé correspondait aux échéances de remboursement de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la villa. Dans ces circonstances et alors même que la SCI avait été créée plusieurs années auparavant et exploitait par ailleurs un important patrimoine immobilier, l’administration doit être regardée comme apportant la preuve que l’interposition de la société dans la gestion de la villa répondait à un motif exclusivement fiscal, les considérations relatives à la transmission du patrimoine avancées par les époux étant dépourvues de toute consistance.

A ce sujet et à plusieurs reprises, la jurisprudence a eu l’occasion de considérer comme abusive l’interposition d’une société dans le seul but de déduire les charges relatives à la résidence d’un contribuable. Il est intéressant de relever les circonstances particulières de l’affaire jugée par le Conseil d’État : d’une part, la SCI préexistait de longue date à l’opération critiquée et exploitait un patrimoine immobilier à usage d’habitation et de bureaux ; d’autre part, les enfants des contribuables détenaient 10 % du capital de la SCI. Cela n’a pas suffi à convaincre le Conseil d’État que l’opération avait un but autre que fiscal

CE 8-2-2019 n° 407641

 

Régime fiscal incitatif : le dispositif Denormandie

La loi de finances pour 2019 a créé un nouveau dispositif d’aide fiscale à l’amélioration de l’habitat ancien dans les centres dégradés.

Sont éligibles à une aide à l’investissement locatif, certaines acquisitions de logements anciens faisant l’objet de travaux d’amélioration réalisés par des entreprises, acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

Sont concernées les communes qui bénéficieront du programme « Action cœur de ville », lancé en mars 2018 par les pouvoirs publics. Au titre de ce programme, 222 villes réparties dans toutes les régions ont été retenues pour bénéficier d’une convention de revitalisation sur 5 ans, afin de redynamiser leur centre-ville.

Des communes d’Ile-de-France et de grandes métropoles pourraient prochainement devenir éligibles à la loi Denormandie.

La liste des travaux a été précisée par un arrêté publié au JO le 27 mars 2019.

Sont éligibles tous les travaux qui ont pour objectif « la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes. »

La transformation de surfaces annexes en habitation pourra également ouvrir droit à la réduction d’impôts (par exemple les combles ou les garages dans le cas des maisons individuelles). Par rappel, les habitations qui sont issues de la transformation de bureaux en logements sont également éligibles.

La rénovation est soumise à une contrainte de performance énergétique. Les propriétaires devront justifier que les travaux ont permis une réduction de 30% des consommations pour les maisons et de 20% pour les appartements. Ces économies seront appréciées pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le rafraîchissement.

Par ailleurs, les consommations d’énergie dite « primaire » devront être inférieures au seuil de 331 kWh/m2/an. A titre de comparaison, les immeubles neufs doivent respecter un plafond de seulement 50kwh/m2/an.

Pour démontrer l’éligibilité de leurs travaux à la loi Denormandie, les particuliers qui procèdent à un investissement locatif devront pouvoir fournir à l’administration fiscale certains documents, dont notamment :

  • 2 diagnostics de performance énergétique (DPE), l’un avant travaux et l’autre après travaux, démontrant la réduction des consommations d’énergie. Ceux-ci seront établis par des professionnels.
  • les factures mentionnant la description des travaux effectués.

 

 

  • Le saviez-vous ?

    Tout salarié peut désormais activer son Compte Personnel de Formation sur le site www.moncompteformation.gouv.fr