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BREVES

Opération « monuments historiques » : la déductibilité fiscale des travaux sur un immeuble partiellement classé monument historique

Des règles particulières d’imputation des charges foncières s’appliquent aux propriétaires d’immeubles historiques, a fortiori lorsque l’immeuble n’est que partiellement classé ou inscrit au titre des monuments historiques. Dans un arrêt, la cour administrative d’appel de Douai a illustré les modalités et les conditions d’imputation de ces charges.

A noter : Les contribuables peuvent déduire de leur revenu global les charges nécessaires à la conservation des parties classées de l’immeuble. Le bénéfice de ce régime dérogatoire s’applique uniquement au contribuable pouvant justifier du lien entre la charge exposée et la préservation de la partie protégée de l’immeuble.

Les dépenses ne bénéficiant pas de ce régime dérogatoire peuvent, le cas échéant, être déduites des revenus fonciers dans les conditions de droit commun. La doctrine afférente aux ensembles architecturaux ne s’applique pas aux propriétaires-occupants qui se réservent la jouissance totale de l’immeuble.

En l’espèce, Des contribuables, propriétaires-occupants d’un ensemble immobilier partiellement classé au titre des monuments historiques, avaient déduit différentes charges foncières au titre de leur revenu global et de leurs revenus fonciers. Il appartient au contribuable de justifier du lien entre les dépenses réalisées et les parties classées.

Le domaine se composait d’un château, de cinq dépendances, de jardins et d’un parc. Le droit d’entrée sur le site, payant, donnait accès à l’ensemble des jardins et au parc, au sein duquel étaient disséminés les bâtiments, dont seules les façades et toitures étaient classées, et dont l’intérieur n’était pas ouvert au public.

La déductibilité de certaines charges foncières au titre de leur revenu global avait été remise en cause par l’administration fiscale.

L’administration fiscale a refusé la déductibilité du revenu global des dépenses d’élagage, d’abattage et d’enlèvement des arbres, faute pour les contribuables de justifier que ces dépenses étaient nécessaires à la conservation et à l’entretien des parties classées, à savoir les façades et toitures des différents bâtiments composant le château et qu’elles correspondaient à des interventions aux abords du monument protégé.

Fidèle à l’analyse du Conseil d’État (CE 5 mai 2017) la cour administrative d’appel rappelle que ne sont déductibles du revenu global que les dépenses de travaux nécessaires à la conservation ou à l’entretien des parties classées. Sont visés les travaux qui les concernent directement et ceux rendus indispensables à leur préservation par l’état général de l’immeuble.

CAA Douai 17 octobre 2019, n° 17DA00902

 

Sur la qualité ou non de société à prépondérance immobilière en cas de cession de titres : impact sur l’imposition des plus-values réalisées

Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière (SPI) les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession de leurs titres, ou a été, à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué, pour plus de 50 % de sa valeur réelle, par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière.

A noter : En cas de cession de titres d’une société à prépondérance immobilière (SPI) par un associé ou actionnaire soumis à l’IS, la plus-value est imposée au taux de droit commun quelque soit la durée de détention de ces titres.

En revanche, si la société dont les titres (détenus depuis plus de 2 ans) sont cédés, n’est pas à prépondérance immobilière, la plus-value réalisée bénéfice en vertu de l’article 291 Ia du CGI, d’un régime favorable d’exonération d’IS à l’exception d’une quote-part de frais égale à 12% du montant brut de la plus-value de cession (régime des plus-values à long terme).

Dans la présente affaire, une SAS a conclu, au cours de l’année N – 8 une promesse de vente assortie de conditions suspensives portant sur des terrains, puis a effectué un virement au notaire chargé de la vente le 1er octobre N. La conclusion de la vente est intervenue le 4 octobre N. Les titres de la SAS ont été cédés le 2 octobre N entraînant pour le cédant la réalisation d’une plus-value, imposée selon le régime des plus-values à long terme.

À la suite d’un contrôle du cédant, l’administration fiscale a considéré que la plus-value réalisée n’était pas éligible au régime des plus-values à long terme dès lors que, la créance détenue par la SAS sur le notaire au 2 octobre N présentant un caractère immobilier, la SAS constituait une SPI imposable au taux d’IS de droit commun.

À l’instar du tribunal administratif, la cour administrative d’appel considère que la vente litigieuse n’ayant revêtu un caractère parfait que le 4 octobre N, jour de sa réitération par acte authentique, la créance détenue par la SAS auprès du notaire ne constituait pas le paiement du prix de la vente, ni par suite une créance de nature immobilière.

Dans ces conditions, la SAS n’avait acquis le caractère de SPI qu’à la date de levée des conditions suspensives où la vente était réputée accomplie, soit le 4 octobre N et non à la date à laquelle elle avait consigné les fonds auprès du notaire, soit le 1er octobre N. La plus-value réalisée lors de la cession des titres de la SAS non à prépondérance immobilière, le 2 octobre N, était donc éligible au régime des plus-values à long terme.

CAA Lyon 4 juin 2020, n° 18LY02603

 

TVA immobilière et régime de la TVA sur marge : la question de la portée du régime de la TVA sur marge est posée devant la Cour de justice de l’Union européenne.

Le Conseil d’Etat a décidé, par une décision du 25 juin 2020, de surseoir à statuer dans un, litige qui oppose la société Icade Promotion Logement à l’administration fiscale, pour soumettre à la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) des questions préjudicielles concernant la portée du régime de la marge en matière de TVA immobilière.

Cette affaire, dont les faits sont antérieurs à la réforme des règles de TVA immobilière issue de la loi de finances rectificative n°2010-237 du 9 mars 2010, concerne le régime applicable à la revente à des particuliers, après leur division parcellaire et leur viabilisation de terrains également acquis auprès de particuliers.

Bien que la question soumise à la Cour soit circonscrite au cas de terrains nus vendus après division parcellaire et travaux de viabilisation, il est vraisemblable que les réponses qu’apportera la Cour, saisie pour la première fois sur la portée de l’article 392 de la Directive, pourraient répondre aux nombreuses interrogations qui persistent après la décision Promialp rendue par le Conseil d’Etat le 27 mars 2020 et les commentaires fluctuants de l’administration sur cette question, voire contredire la position retenue par le Conseil d’Etat dans cette affaire.

 

Lutte contre le blanchiment de capitaux et crise sanitaire

L’organisme Tracfin (*) est un service de renseignement placé sous l’autorité du Ministère de l’Action et des Comptes publics.

Il est chargé de recueillir et analyser les déclarations de soupçons que les professionnels assujettis à la réglementation anti-blanchiment (dite LCB/FT) sont tenus, par la loi, de lui déclarer.

Pour tenir compte de la crise sanitaire engendrée par la pandémie de Covid-19, Tracfin a élaboré un document pratique à l’attention des professionnels, pour leur proposer une analyse des signalements reçus depuis le début du mois de mars 2020, et des principaux risques de fraude et de blanchiment des capitaux correspondants.

Ce document vise à permettre aux professionnels de renforcer leur vigilance sur les risques spécifiques liés à la pandémie, et de préciser les critères d’alerte à mettre en place dans leur cartographie des risques.

Dans ce document, concernant spécifiquement les transactions immobilières, Tracfin fournit les recommandations suivantes aux notaires et agents immobiliers.

Concernant l’acquéreur, Tracfin indique que «l’origine des fonds, composante parmi les fondamentaux à vérifier de la part des notaires et des professionnels de l’immobilier, devra faire l’objet de diligences supplémentaires et de manière systématique. L’activation d’une clause de substitution dans un délai très proche de la signature d’un acte constituera un critère d’alerte majeur».

Concernant le vendeur, Tracfin estime que «les règles prévalant en matière de distanciation sociale, la limitation des déplacements dans des périmètres assez restreints ne constituent pas des éléments favorisant la dynamique immédiate du marché immobilier. Durant cette période, les notaires et agences immobilières pourront accorder une vigilance sur les particularités financières du vendeur (prêts-relais notamment) ou encore la surévaluation ou sous-évaluation d’un bien immobilier.»

(*) Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins

 https://www.economie.gouv.fr/files/2020-06/LCB-FT_Covid19_VF.pdf

 

  • Le saviez-vous ?

    Tout salarié peut désormais activer son Compte Personnel de Formation sur le site www.moncompteformation.gouv.fr