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BREVES

Une vente à un prix réduit à un successible : un avantage consenti rapporté à la succession ?

Dès lors que l’intention libérale est caractérisée, la vente à moindre prix consentie à un successible constitue une donation déguisée, rapportable à la succession du vendeur à hauteur de la différence entre la valeur du bien donné et le prix payé.

Un père vend un bien immobilier à une SCI dont son fils est gérant moyennant un prix de 250 000 €. Après son décès, une expertise valorise le bien à 336 000 €, soit une sous-évaluation de 40 % au moment de sa cession. La cour d’appel relève que cette dissimulation de prix caractérise la preuve de l’intention libérale du défunt père au profit de son fils. Tout héritier, même ayant accepté à concurrence de l’actif, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement. Et les juges du fond d’ordonner le rapport à la succession de la somme de 336 000 €.

La Haute Juridiction confirme le rapport d’une donation déguisée sous couvert d’une vente à moindre prix n’est dû que pour l’avantage ainsi conféré, en le limitant à la différence entre la valeur du bien donné et le prix payé.

Cass. 1e civ. 11-7-2019 n°18-19.415 F-D

 

SCI : imposition ou non-imposition à l’IS ? Deux jurisprudences

Une SCI qui donne en location des locaux garnis de meubles exerce une activité relevant des BIC la rendant passible de l’IS, même si les meubles ne figurent pas à son bilan.

Les faits

Une SCI constituée par 2 frères a acquis un terrain sur lequel elle a fait édifier une résidence de tourisme donnée en location à une SARL suivant bail commercial de 1997 mentionnant « la location d’une résidence de tourisme comprenant une vingtaine de maisons équipées ». En 2011, l’un des frères cède ses parts de SCI et se prévaut du régime des plus-values immobilières de l’article 150 UB du CGI et du bénéfice de l’exonération pour durée de détention par l’effet de l’abattement.

Il est redressé, l’administration considérant que la plus-value réalisée relève du régime des plus-values professionnelles de l’article 151 nonies du CGI compte tenu de l’activité commerciale de location meublée exercée par la SCI.

La solution

La cour administrative d’appel rejette l’appel du contribuable débouté en première instance. En effet, la SCI ayant acheté à l’origine le mobilier et le matériel garnissant la résidence de tourisme meublée donnée à bail commercial aux fins d’exploitation à la SARL, elle se livrait à une activité de location d’immeubles en meublé ressortissant de la catégorie des BIC, soumise à l’IS. La circonstance que, durant les années 2008 à 2011, l’ensemble des équipements garnissant les locaux ne figuraient pas à l’actif du bilan de la SCI est sans influence sur la commercialité de l’activité exercée par celle-ci.

CAA Marseille 11 juillet 2019, n° 17MA03135

 

Une SCI qui réalise une opération de construction d’immeubles suivie d’une revente par lots échappe à l’IS en l’absence d’intention spéculative appréciée à la date d’acquisition des immeubles ultérieurement revendus (et non à la date de leur cession).

Les faits

Une SCI ayant pour objet la location de biens immobiliers a acquis en 1994 des terrains sur lesquels des bâtiments comportant 6 logements et un local professionnel ont été édifiés en 2004 (après décision de l’AGO en 2003). Suite à la vente des 6 logements par la SCI en 2004 et 2005, l’administration a estimé que les résultats des exercices clos au titre de ces 2 années devaient être imposés à l’IS comme provenant d’une activité de marchand de biens. La SCI estime, en revanche, qu’elle ne peut être soumise à l’IS en raison de ces opérations.

La solution

Déboutée en première instance, la SCI fait appel. Pour la cour administrative d’appel, l’assujettissement de la SCI à l’IS est subordonné à la double condition que les opérations présentent un caractère habituel et procèdent d’une intention spéculative à la date d’acquisition des immeubles ultérieurement revendus. Or, l’achat des terrains en 1994 sur lesquels les bâtiments litigieux ont été édifiés 10 ans plus tard ne peut être regardé comme procédant d’une intention spéculative. Par ailleurs, sur les 6 logements édifiés puis vendus, 5 l’ont été à prix coûtant sans procurer aucun bénéfice à la SCI et le local professionnel qui représente 30,68 % de la superficie totale des bâtiments est donné en location depuis l’achèvement de la construction.

CAA Paris 20 août 2019, n° 17PA22522

 

Démembrement de propriété des parts de SCI : des droits de vote de l’usufruitier sont élargis

La loi 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés confère non seulement la qualité d’associé à l’usufruitier mais lui permet aussi de prendre plus aisément part au vote pour des décisions autres que celles concernant l’affectation des bénéfices.

Sur le droit de vote des titres démembrés

Avant la réforme opérée par la loi du 19 juillet 2019, les dispositions supplétives de l’article 1844 du code civil conduisaient à conférer les droits de vote uniquement au nu-propriétaire, à l’exception des décisions concernant l’affectation des bénéfices qui étaient du ressort de l’usufruitier. Cette règle est maintenue.

En revanche, la loi du 19 juillet 2019 modifie, sur certains points, les droits de vote accordés au nu-propriétaire et à l’usufruitier :

  • d’une part, tant le nu-propriétaire que l’usufruitier ont, depuis le 21 juillet 2019, le droit de participer aux décisions collectives. Cette nouveauté met fin à la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle l’usufruitier n’a pas à être convoqué aux assemblées qui ne statuent pas sur l’affectation des bénéfices (cass. civ. 3°ch., 15 septembre 2016);
  • d’autre part, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent, depuis le 21 juillet 2019, convenir que le droit de vote est exercé par l’usufruitier pour les décisions autres que celles concernant l’affectation des bénéfices.

Sur le sort des dispositions statutaires

Les statuts peuvent prévoir des dispositions différentes de celles prévues par l’article 1844 du code civil.

Toutefois, la loi du 19 juillet 2019 limite cette liberté statutaire par deux nouveaux impératifs. Ainsi, les statuts ne peuvent :

  • déroger au droit absolu du nu-propriétaire et de l’usufruitier de participer aux décisions collectives ;
  • limiter ou interdire la décision prise entre le nu-propriétaire et l’usufruitier quant à réserver à l’usufruitier un droit de vote autre que celui concernant l’affectation du résultat.

Loi 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés, art. 3

 

Location immobilière : dispositif Duflot-Pinel

Le zonage des communes éligibles servant à déterminer les conditions d’éligibilité au dispositif Duflot-Pinel et à d’autres aides fiscales à l’investissement immobilier est modifié pour les communes d’Angers et de Poitiers qui passent de la zone B2 à la zone B1.

La réduction d’impôt sur le revenu Duflot-Pinel prévue au titre de l’acquisition ou de la construction de logements neufs à usage locatif s’applique principalement aux logements situés dans certaines zones géographiques classées par un arrêté du 1er août 2014 corrigé par un arrêté du 30 septembre 2014. Pour les investissements réalisés depuis le 1erjanvier 2018, il s’agit des communes classées en zones A bis, A et B1, la zone B2, ainsi que le reste du territoire (zone C), étant exclus du dispositif, sous réserve d’une mesure transitoire.

Le classement géographique détermine également les plafonds de loyer et de ressources applicables au locataire.

L’arrêté LOGL1918850A du 4 juillet 2019 (JO 5) modifie l’arrêté du 1er août 2014 en transférant les communes d’Angers et de Poitiers de la zone B2 à la zone B1. En l’absence de disposition spécifique, cette mesure s’applique aux investissements réalisés à compter du 6 juillet, date d’entrée en vigueur de l’arrêté.

A noter : Ce changement de zonage peut également avoir des incidences sur d’autres mesures fiscales, telles que le dispositif Cosse (taux de la déduction spécifique des revenus fonciers) ou l’application des taux réduits de TVA à certaines opérations intervenant dans le secteur locatif social ou intermédiaire.

Arrêté LOGL1918850A du 4-7-2019

 

  • Le saviez-vous ?

    Tout salarié peut désormais activer son Compte Personnel de Formation sur le site www.moncompteformation.gouv.fr