Facebook Rss

BREVES

Revenus fonciers : les intérêts d’une avance sur assurance-vie sont déductibles

Le contribuable qui finance l’acquisition ou la réalisation de travaux sur un immeuble locatif avec une avance sur un contrat d’assurance-vie peut, comme s’il avait souscrit un emprunt bancaire, déduire les intérêts de cette avance de ses revenus fonciers.

Rappel : le propriétaire d’un immeuble donné en location nue peut, pour la détermination de ses revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu, déduire les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés.

Il en va ainsi par exemple des intérêts résultant d’un emprunt bancaire souscrit en vue de l’acquisition ou de l’entretien d’un bien immobilier, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Dans une réponse ministérielle Malhuret du. 20-12-2018 (n° 2170), l’administration précise qu’il en va de même également dans le cas où les fonds utilisés pour acquérir l’immeuble ou y réaliser des travaux proviennent d’une avance consentie par l’assureur sur un contrat d’assurance-vie souscrit par le contribuable.

Dès lors, en effet, que l’avance consentie sur un contrat d’assurance-vie dans les conditions prévues par l’article L131-21 alinéa 2 du Code des assurances appelle un remboursement à échéance du capital avancé et le paiement d’intérêts à l’organisme créditeur, les intérêts payés à cette occasion s’attachent au remboursement d’une dette.

Les intérêts payés au cours de l’année d’imposition peuvent donc être admis en déduction pour la détermination du revenu net foncier imposable à l’impôt sur le revenu à la double condition que la dette ait été contractée pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’immeubles donnés en location et que l’avance soit effectivement remboursée à l’assureur au terme du prêt.

 

Revente d’un immeuble acquis en « Malraux » : calcul de la plus-value immobilière

Pour le calcul de la plus-value de cession d’un bien acquis dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) ayant ouvert droit à la réduction d’impôt Malraux, les travaux ne doivent pas, selon l’administration, être inclus dans le prix d’acquisition.

Par principe, pour le calcul de la plus-value de cession d’un bien acquis dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR), le prix d’acquisition à retenir s’entend de l’existant et des travaux.

L’administration vient toutefois de préciser que lorsque l’acquéreur a bénéficié de la réduction d’impôt Malraux, l’article 150 VB, II-4° du CGI fait obstacle à ce que le montant des travaux réalisés dans le cadre du contrat de vente d’immeuble à rénover soit inclus dans le prix d’acquisition, dès lors que ces dépenses ont déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu.

A travers cette réponse, l’administration revient sur sa position antérieure (Rép. Eblé : Sén. 12-1-2017 n°21771).

Elle s’appuie sur les dispositions de l’article 150 VB, II-4° du CGI pour exclure du prix d’acquisition les dépenses de travaux réalisés dans le cadre juridique d’une VIR lorsque l’acquéreur qui revend son bien, a bénéficié de la réduction d’impôt Malraux. Toutefois, ce même article a pour objet non pas de déterminer le prix d’acquisition (lequel dans le cadre de la VIR comprend le prix de l’existant et des travaux) mais le prix des travaux pouvant venir majoré un prix d’acquisition.

Les tribunaux seront amenés à se prononcer sur l’interprétation et l’application de cet article 150 VB,II-4 du CGI.

Rép. Frassa : Sén 10-1-2019 n°1409

 

Loi de finances pour 2019 – Fiscalité immobilière des particuliers : des mesures nouvelles, adaptées ou prorogées

La loi de finances pour 2019 contient de nombreuses mesures. Les principales mesures intéressant la fiscalité immobilière des particuliers sont les principalement les suivantes :

  • Pour les revenus perçus ou réalisés à compter de 2019, l’administration devra communiquer au contribuable le détail du calcul de son taux de prélèvement à la source et, le cas échéant de ses acomptes ;
  • Le crédit d’impôt pour la transition énergétique est prorogé pour 2019 et aménagé;
  • La réduction d’impôt Pinel est étendue et aménagée (dispositif Denormandie);
  • La réduction d’impôt Censi-Bouvard en faveur des loueurs en meublé non professionnels est prorogée;
  • Les conditions d’exonération des plus-values immobilières réalisées par les non-résidents sont assouplies;
  • La déduction des emprunts remboursables « in fine » dans le calcul de l’IFI est modifiée.

Loi 2018-1317 du 28 décembre 2018

 

 

Fiscalité de la location : la loi Elan améliore le dispositif Cosse

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi Elan) étend le dispositif de déduction fiscale dit Cosse aux logements situés en zone C (y compris hors intermédiation locative) et relève le plafond de déficit imputable sur le revenu global.

Créé par une loi du 29 décembre 2016, le dispositif Cosse permet aux propriétaires de logements donnés en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers dont le taux varie en fonction de la localisation géographique du bien et selon que la convention est conclue dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social ou très social.

Les logements doivent notamment être situés dans des communes classées dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. Ces zones correspondent aux zones A bis, A, B1 et B2 retenues pour l’application du dispositif dit Duflot-Pinel. Les logements situés dans la zone C, c’est à dire dans les zones géographiques les moins tendues, sont exclus du dispositif sauf lorsqu’ils sont donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme d’intermédiation locative ou de gestion locative sociale public ou privé et agréé à ce titre et destinés à l’hébergement de personnes défavorisées. Dans ce cas ils peuvent ouvrir droit à une déduction d’impôt portée à 85 % des revenus bruts fonciers (ligne 228 de la déclaration 2044).

L’article 162 de la loi Elan du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique aménage le dispositif Cosse sur deux points.

  • d’une part, l’avantage fiscal est étendu aux logements situés en zone C hors intermédiation locative. Ainsi, pour les conventions signées à compter du 1er janvier 2019, les propriétaires-bailleurs, sous réserve que soient respectés les plafonds de ressources et de loyers, pourront bénéficier d’une déduction de 50 % des revenus bruts des logements donnés en location, à condition que le conventionnement Anah soit de type social ou très social et prévoit la réalisation de travaux d’amélioration, ce qui implique une obligation de location pendant neuf ans. Le dispositif existant d’incitation fiscale, y compris sans travaux d’amélioration, pour les opérations d’intermédiation locative demeure quant à lui inchangé, permettant de bénéficier de 85 % de déduction quelle que soit la localisation du logement
  • d’autre part, à compter de l’imposition des revenus de l’année 2019, le plafond de déficit résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt imputable sur le revenu global est porté à 15 300 € (au lieu de 10 700 €) pour l’ensemble du dispositif.

Loi 2018-1021 du 23-11-2018 art. 162

 

  • Le saviez-vous ?

    Tout salarié peut désormais activer son Compte Personnel de Formation sur le site www.moncompteformation.gouv.fr