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BREVES

Expiration du bail commercial et perte du droit à l’indemnité d’éviction

Le locataire d’un local commercial qui, après l’expiration de son bail, se maintient dans les locaux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction et qui commet une faute pendant cette période, peut être sanctionné par la résiliation du bail et par la perte de son droit à l’indemnité d’éviction. En effet, le maintien dans les lieux dans l’attente de l’indemnité d’éviction s’opère aux clauses et conditions du bail expiré. Une faute du locataire dans l’exécution de ses obligations peut conduire à la prononciation d’une sanction : la résiliation du bail et la perte du droit à l’indemnité d’éviction.

En l’espèce, le bailleur avait donné congé au preneur pour la date d’expiration du bail avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction. Le preneur n’a pas contesté la validité du congé, mais a contesté le refus de paiement de l’indemnité d’éviction.

Après l’expiration du bail, le preneur s’était maintenu dans les locaux sans régler l’indemnité d’occupation pour cette période. En réponse, à raison de ce manquement intervenu après l’expiration du bail, le bailleur a sollicité la résiliation du bail et la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction.

Pour les juges d’appel, la résiliation ne peut plus être constatée après la prise d’effet du congé. Une demande de résiliation ne saurait être admise si elle ne précise pas la date à laquelle devrait être prononcée cette sanction. En outre, pour les juges d’appel, si le preneur a définitivement quitté les lieux en cours d’instance, il ne prétend plus exercer son droit au maintien dans les lieux et une demande de résiliation d’un bail expiré pour des fautes commises au titre du bail, ne peut aboutir.

Dans un arrêt du 5 octobre 2017 (n°16-21.977), la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Elle rappelle que la faute d’un preneur qui se maintient dans les locaux après expiration du bail peut être sanctionnée par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction. Le maintien dans les lieux s’opère, en effet, aux conditions et clauses du bail. Ainsi, en cas d’une inexécution des obligations contractuelles par le preneur, même après expiration du bail, quand bien même ce dernier aurait quitté les lieux, la résiliation du bail peut être prononcée, bien qu’aucune date ne soit indiquée dans la demande de résiliation.

 

 

Réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité

Publication au JORF d’un arrêté définissant la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation.

Un arrêté du 28 septembre 2017, publié au Journal officiel du 12 octobre 2017, définit la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation et abroge l’arrêté du 8 juillet 2008 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation.

Dans une démarche de simplification de la réglementation et de prise en compte de la nouvelle approche entre réglementation et normalisation, cet arrêté définit les exigences méthodologiques nécessaires à la réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité.

ICPE : remise en état, pollution, garanties financières

Le décret n° 2017-1456 du 9 octobre 2017, publié au Journal officiel du 11 octobre 2017, modifie les articles R. 125-44, R. 512-80 et R. 556-3 du code de l’environnement et R. 441-8-3 du code de l’urbanisme. Le texte supprime l’obligation de souscrire des garanties financières à première demande exigée des tiers demandeurs pour réaliser des travaux de réhabilitation à la suite de l’arrêt définitif d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) et procède à la rectification d’erreurs matérielles. Il modifie, par ailleurs, les dispositions du code de l’urbanisme relatives au contenu de la demande de permis d’aménager lorsqu’elle porte sur un terrain ayant accueilli une ICPE.

Régimes fiscaux incitatifs : pas de tolérance sur le respect de l’engagement d’affectation du logement à la résidence principale du locataire

Le régime incitatif d’amortissement Robien est notamment soumis à la condition que le propriétaire prenne l’engagement irrévocable de louer le logement à usage d’habitation principale du locataire. L’administration a remis en cause le bénéfice de l’avantage fiscal pratiqué par un contribuable au motif que son locataire n’occupait pas effectivement le logement à titre de résidence principale. Devant la cour administrative d’appel, elle faisait valoir que :

  • le bénéfice de la déduction de l’amortissement suppose que le propriétaire du logement effectue des diligences minimales aux fins de vérifier que les locataires occupent effectivement le bien à titre de résidence principale ;
  • qu’en l’espèce le contribuable n’avait fait état d’aucune démarche en ce sens, alors que l’adresse figurant sur les chèques de paiement du loyer ou mentionnée sur les courriers échangés avec eux et la faible consommation d’eau et de chauffage auraient dû attirer leur attention.

La cour administrative d’appel de Lyon précise en outre que, lorsque la condition d’occupation du bien à titre de résidence principale par le locataire n’est pas remplie, l’administration n’est pas tenue de démontrer une négligence ou une fraude du contribuable pour remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal.

Prise dans le cadre du régime d’amortissement Robien, cette jurisprudence s’applique également dans le cadre des autres régimes de faveur subordonnés à cette condition (amortissement Besson et Borloo, réductions d’impôt sur le revenu Scellier, Duflot et Pinel, Loi Malraux, investissement outre-mer,…).

 CAA Lyon 31 août 2017, n° 16LY00099

 

  • Le saviez-vous ?

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