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BREVES

Copropriété : un syndic ne peut imputer à un copropriétaire la réparation d’une partie commune

Le syndic qui impute à un copropriétaire, sans autorisation de l’assemblée générale, le coût de travaux de réparation sur une partie commune commet une faute dans l’accomplissement de sa mission et engage sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard du copropriétaire concerné.

Le propriétaire d’un lot s’acquitte d’un appel de fonds envoyé par le syndic, correspondant au coût de travaux effectués par le syndicat des copropriétaires sur une canalisation constituant une partie commune. Il agit ensuite, contre le syndic, en remboursement de cette somme qu’il estime indûment payée.

La juridiction de proximité rejette sa demande, au motif que le syndic, en imputant une réparation à un copropriétaire et non au syndicat commet un excès de zèle dans l’exercice de son mandat mais pas une faute délictuelle excédant son mandat de gestion.

Le jugement est cassé : la responsabilité du syndic ne pouvait pas être écartée alors qu’il était constaté qu’il avait imputé à un copropriétaire, et non au syndicat, une réparation sur une partie commune.

Ce jugement confirme la jurisprudence.

Le syndic est responsable, à l’égard du syndicat comme des copropriétaires, des fautes qu’il commet dans l’accomplissement de sa mission (Cass. 3e civ. 5-10-1994 nos 92 19.764 et 92 19.769 : Bull. civ. III n° 159 ; Cass. 3e civ. 7-2-2012 n° 11 11.051 ; Cass. 3e civ. 17-9-2013 n° 12 20.566 ; Cass. 3e civ. 3-11-2016 n° 15 21.705).

En effet, selon une jurisprudence bien établie, si la responsabilité du syndic envers un syndicat de copropriétaires peut être engagée en sa qualité de mandataire de celui ci sur le fondement de l’article 1992 du Code civil, elle peut l’être également vis à vis des copropriétaires, non pas sur le fondement des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais sur le fondement des dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil, s’agissant alors d’une responsabilité quasi-délictuelle.

En l’espèce, le syndic avait adressé à un copropriétaire, sans autorisation de l’assemblée générale (AG), un appel de fonds correspondant à une facture de réparation d’une canalisation, partie commune. Or, les charges de copropriété sont juridiquement engagées par le syndicat des copropriétaires en conséquence des décisions de l’assemblée générale. C’est donc le syndicat qui en est le débiteur. Ces charges sont ensuite réparties entre les copropriétaires. L’imputation à chaque copropriétaire de sa quote-part de charges et de dépenses communes ne peut résulter juridiquement que de la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes après clôture de l’exercice. Les dépenses afférentes aux parties communes sont supportées, en principe, par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Il est vrai qu’un copropriétaire, qui a porté atteinte à une partie commune, peut devoir réparation du préjudice qui en est résulté pour la copropriété, et notamment le remboursement des travaux de réparation rendus nécessaires par ses agissements. Mais il s’agit là d’une demande en réparation d’un préjudice, qui suppose l’accord de l’AG, et le syndic ne peut en aucun cas, de sa propre initiative, décider d’imputer à un copropriétaire le coût de réparations sur des parties communes (Cass. 3e civ. 2-10-2013 n° 12-19.481 : Bull. civ. III n° 119). C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt : le syndic, qui impute à un copropriétaire une facture de réparation d’une partie commune, commet une faute dans l’exercice de sa mission, dont il doit répondre sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Cass. 3e civ. 12-4-2018 n° 17-15.057 F-D

 

Impôt sur le revenu 2017 : déclaration en ligne

L’ouverture du service de déclaration en ligne – sur le site www.impots.gouv.fr – (campagne 2018 pour le calcul de l’impôt sur les revenus de 2017) est effective depuis le mercredi 11 avril.

Les contribuables pourront dès à présent connaître leur futur taux de prélèvement à la source (à partir de janvier 2019), dès l’accomplissement de leur déclaration de revenus en ligne.

La direction générale des finances publiques : Le taux de prélèvement à la source et le montant des acomptes, applicables dès le 1er janvier 2019, seront affichés à la fin de la déclaration en ligne. Les usagers qui déclarent leurs revenus en ligne pourront également exercer leurs options (exemple : non-communication à l’employeur du taux de prélèvement) dès la fin de la déclaration, grâce à un lien direct vers le service « Gérer mon prélèvement à la source ». Les déclarants papier devront attendre de recevoir leurs avis d’imposition.

La DGFIP rappelle que cette année la déclaration en ligne est obligatoire pour les foyers équipés d’Internet à leur résidence principale dont le revenu de référence 2017 (sur les revenus de 2016) est supérieur à 15 000 euros. Une tolérance est prévue pour les personnes qui estiment ne pas être en mesure de le faire : elles peuvent continuer à utiliser une déclaration papier.

Les dates limites du calendrier de la déclaration en ligne des revenus sont les suivantes :

  • Zone 1 (départements 01 à 19 et non-résidents) : jusqu’au mardi 22 mai à minuit ;
  • Zone 2 (départements 20 à 49) : jusqu’au mardi 29 mai à minuit ;
  • Zone 3 (départements 50 à 974/976) : jusqu’au mardi 5 juin 2018 à minuit.

La date limite de dépôt des déclarations papier est fixée au jeudi 17 mai à minuit.

Communiqué DGFIP 10 avril 2018

 

Dépôt au Sénat d’une proposition de loi visant à encadrer la pratique des plateformes de locations pour de courtes durées

Le 13 mars 2018, plusieurs sénateurs ont déposé une proposition de loi visant à encadrer la pratique des plateformes de locations pour de courtes durées. Les auteurs souhaitent élargir le champ d’action de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation soumettant la location répétée pour de courtes périodes, à des personnes qui n’y élisent pas domicile, à l’accord de la collectivité au titre de changement de destination de ces mêmes locaux.

Le texte prévoit aussi de limiter le nombre de nuitées maximales, où la location des résidences principales est permise, à 90 jours par an.

 

Charges locatives : récupération ou non de la rémunération du gardien

Quand le gardien partage avec un tiers l’entretien des parties communes ou l’élimination des déchets, les dépenses correspondant à sa rémunération sont exigibles, à concurrence de 40 %, au titre des charges récupérables s’il effectue, seul, l’une ou l’autre tâche.

Les locataires d’une société d’HLM saisissent le tribunal en remboursement de charges locatives qu’ils estiment avoir indûment payées au bailleur au titre de la rémunération du concierge.

Le tribunal ordonne la restitution des sommes versées à ce titre au motif que, pour que la rémunération du gardien soit récupérable, les deux tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets doivent être effectuées de manière cumulative et à l’exclusion de tout partage permanent de ces activités avec un tiers ; or, en l’espèce, l’entretien des parties communes intérieures était effectué par un prestataire extérieur.

La Cour de cassation censure ce jugement. Les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge étant exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 40 % de leur montant lorsqu’il assure seul l’élimination des déchets ou l’entretien des parties communes, le tribunal aurait dû rechercher si le concierge n’effectuait pas seul la tâche d’élimination des déchets (*).

Cass. 3e civ. 8-3-2018 n° 17-11.985 FS-PBI 

* Décret 2008-1411 du 19-12-2008 modifiant le décret n°87-712 du 26-08-1987 : Lorsque le gardien ou le concierge assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant (Décret 2008-1411 du 19-12-2008). Ces dépenses sont récupérables à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien n’assure que l’une ou l’autre des deux tâches. Les dépenses de personnel sont récupérables y compris en cas d’intervention d’un tiers dans un certain nombre de cas d’empêchement ou d’indisponibilité du gardien ou du concierge (repos hebdomadaires et congés, cas de force majeure, arrêt de travail, impossibilité matérielle ou physique temporaire).

 

  • Le saviez-vous ?

    Tout salarié peut désormais activer son Compte Personnel de Formation sur le site www.moncompteformation.gouv.fr