Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière (SPI) les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession de leurs titres, ou a été, à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué, pour plus de 50 % de sa valeur réelle, par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière.
A noter : En cas de cession de titres d’une société à prépondérance immobilière (SPI) par un associé ou actionnaire soumis à l’IS, la plus-value est imposée au taux de droit commun quelque soit la durée de détention de ces titres.
En revanche, si la société dont les titres (détenus depuis plus de 2 ans) sont cédés, n’est pas à prépondérance immobilière, la plus-value réalisée bénéfice en vertu de l’article 291 Ia du CGI, d’un régime favorable d’exonération d’IS à l’exception d’une quote-part de frais égale à 12% du montant brut de la plus-value de cession (régime des plus-values à long terme).
Dans la présente affaire, une SAS a conclu, au cours de l’année N – 8 une promesse de vente assortie de conditions suspensives portant sur des terrains, puis a effectué un virement au notaire chargé de la vente le 1er octobre N. La conclusion de la vente est intervenue le 4 octobre N. Les titres de la SAS ont été cédés le 2 octobre N entraînant pour le cédant la réalisation d’une plus-value, imposée selon le régime des plus-values à long terme.
À la suite d’un contrôle du cédant, l’administration fiscale a considéré que la plus-value réalisée n’était pas éligible au régime des plus-values à long terme dès lors que, la créance détenue par la SAS sur le notaire au 2 octobre N présentant un caractère immobilier, la SAS constituait une SPI imposable au taux d’IS de droit commun.
À l’instar du tribunal administratif, la cour administrative d’appel considère que la vente litigieuse n’ayant revêtu un caractère parfait que le 4 octobre N, jour de sa réitération par acte authentique, la créance détenue par la SAS auprès du notaire ne constituait pas le paiement du prix de la vente, ni par suite une créance de nature immobilière.
Dans ces conditions, la SAS n’avait acquis le caractère de SPI qu’à la date de levée des conditions suspensives où la vente était réputée accomplie, soit le 4 octobre N et non à la date à laquelle elle avait consigné les fonds auprès du notaire, soit le 1er octobre N. La plus-value réalisée lors de la cession des titres de la SAS non à prépondérance immobilière, le 2 octobre N, était donc éligible au régime des plus-values à long terme.
CAA Lyon 4 juin 2020, n° 18LY02603