En principe, la qualification de marchand de biens est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel. La condition d’habitude s’apprécie en principe en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence (BOFIP 04/01/2017).

Dans l’affaire, une SCI avait acheté et revendu plusieurs biens immobiliers en 2008 et 2009. À l’issue d’une vérification de comptabilité au titre des exercices clos de 2008 à 2010, l’administration fiscale a remis en cause le caractère civil des activités de la société au motif qu’elle exerçait une activité de marchand de biens. Elle l’a, en conséquence, assujettie à l’IS pour les années en cause.

Les juges d’appel ont toutefois déchargé la SCI des cotisations d’IS au titre de 2010, en se fondant sur la seule circonstance que, au cours de cette année, la société n’avait réalisé aucune opération de revente. En effet, la société s’était exclusivement livrée à des opérations de location de biens immobiliers ne relevant pas du champ d’application de l’article 35 du CGI.

Le Conseil d’État invalide ce raisonnement et retient que la circonstance qu’au cours d’une année aucune opération mentionnée à l’article 35 précité n’ait été réalisée par une société civile ne suffit pas, à elle seule, à écarter la qualification de marchand de biens pour cette année.

CE 18 mars 2020, n° 425443