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Fiscalité immobilière : vendre son bien immobilier à une SCI puis en devenir locataire pour déduire des travaux constitue un abus de droit

Un propriétaire cède sa résidence secondaire à une SCI fiscalement translucide constituée 7 ans plus tôt et dont son épouse et lui sont associés à hauteur de 90 % du capital (les 10 % restants étant détenus par leurs enfants). Immédiatement après la vente, les époux prennent la villa en location.

Par la suite, d’importants travaux d’entretien et d’amélioration y sont réalisés et aboutissent à la constatation de déficits fonciers que les époux associés déduisent de leur revenu imposable.

L’administration fiscale conteste cette déduction sur le fondement de l’abus de droit : elle considère que la vente de la villa et sa mise en location lui sont inopposables car elles n’ont été réalisées que pour faire échec aux dispositions du II de l’article 15 du CGI interdisant la déduction des charges relatives aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance.

Le Conseil d’État juge que l’abus de droit est caractérisé : il résulte de l’instruction que les travaux ont pour l’essentiel été engagés après la vente de la villa à la SCI, qu’ils ont été financés par des apports personnels de l’associé depuis son compte courant dans la société et que le loyer versé correspondait aux échéances de remboursement de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la villa. Dans ces circonstances et alors même que la SCI avait été créée plusieurs années auparavant et exploitait par ailleurs un important patrimoine immobilier, l’administration doit être regardée comme apportant la preuve que l’interposition de la société dans la gestion de la villa répondait à un motif exclusivement fiscal, les considérations relatives à la transmission du patrimoine avancées par les époux étant dépourvues de toute consistance.

A ce sujet et à plusieurs reprises, la jurisprudence a eu l’occasion de considérer comme abusive l’interposition d’une société dans le seul but de déduire les charges relatives à la résidence d’un contribuable. Il est intéressant de relever les circonstances particulières de l’affaire jugée par le Conseil d’État : d’une part, la SCI préexistait de longue date à l’opération critiquée et exploitait un patrimoine immobilier à usage d’habitation et de bureaux ; d’autre part, les enfants des contribuables détenaient 10 % du capital de la SCI. Cela n’a pas suffi à convaincre le Conseil d’État que l’opération avait un but autre que fiscal

CE 8-2-2019 n° 407641

 

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