Quand le gardien partage avec un tiers l’entretien des parties communes ou l’élimination des déchets, les dépenses correspondant à sa rémunération sont exigibles, à concurrence de 40 %, au titre des charges récupérables s’il effectue, seul, l’une ou l’autre tâche.

Les locataires d’une société d’HLM saisissent le tribunal en remboursement de charges locatives qu’ils estiment avoir indûment payées au bailleur au titre de la rémunération du concierge.

Le tribunal ordonne la restitution des sommes versées à ce titre au motif que, pour que la rémunération du gardien soit récupérable, les deux tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets doivent être effectuées de manière cumulative et à l’exclusion de tout partage permanent de ces activités avec un tiers ; or, en l’espèce, l’entretien des parties communes intérieures était effectué par un prestataire extérieur.

La Cour de cassation censure ce jugement. Les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge étant exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 40 % de leur montant lorsqu’il assure seul l’élimination des déchets ou l’entretien des parties communes, le tribunal aurait dû rechercher si le concierge n’effectuait pas seul la tâche d’élimination des déchets (*).

Cass. 3e civ. 8-3-2018 n° 17-11.985 FS-PBI 

* Décret 2008-1411 du 19-12-2008 modifiant le décret n°87-712 du 26-08-1987 : Lorsque le gardien ou le concierge assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant (Décret 2008-1411 du 19-12-2008). Ces dépenses sont récupérables à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien n’assure que l’une ou l’autre des deux tâches. Les dépenses de personnel sont récupérables y compris en cas d’intervention d’un tiers dans un certain nombre de cas d’empêchement ou d’indisponibilité du gardien ou du concierge (repos hebdomadaires et congés, cas de force majeure, arrêt de travail, impossibilité matérielle ou physique temporaire).