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Délai de prescription de l’action en fixation du loyer du bail commercial : la cour de cassation apporte des précisions

Plusieurs personnes d’une même famille ont consenti, à une société, plusieurs baux dérogatoires successifs portant sur un local dont ils sont propriétaires, entre le 1er juillet 2006 et le 1er août 2010. En septembre 2010, la société locataire a, par lettre recommandée, sollicité le bénéfice du statut des baux commerciaux. En janvier 2011, les bailleurs l’ont alors assignée en fixation du montant du loyer.

Le 1er avril 2015, la cour d’appel de Paris a déclaré prescrite leur action en fixation du prix du loyer du bail commercial ayant pris effet le 2 août 2008.

Le 7 juillet 2016, la Cour de cassation a cassé partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel.

Elle a dans un premier temps rappelé que l’action en fixation du loyer du bail commercial qui s’opère par application de l’article L. 145-5 du code de commerce est soumise au délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Elle a ensuite estimé, au visa de l’article L. 145-60 du code de commerce, ensemble l’article 2224 du code civil, qu’en application du second de ces textes, le délai de prescription court du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Elle a ajouté que la demande en fixation du loyer du bail commercial né par application de l’article L. 145-5 du code de commerce suppose qu’ait été demandée, par l’une ou l’autre des parties, l’application du statut des baux commerciaux. Dès lors, c’est à cette date que les parties ont connaissance des faits leur permettant d’exercer l’action en fixation du loyer, selon la Cour de cassation.

Elle a par ailleurs indiqué qu’il s’ensuit que le délai de prescription de l’action en fixation du loyer d’un tel bail court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d’application du statut est formée par l’une ou l’autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande.

En l’espèce, elle a rappelé qu’il résulte des constatations de la cour d’appel que la société locataire a revendiqué l’existence d’un bail commercial par lettre recommandée en septembre 2010. Elle a ajouté que c’est à cette date que les bailleurs, tirant les conséquences juridiques de cette demande, ont eu connaissance des faits permettant l’exercice d’une action en fixation du loyer de ce bail. La Cour de cassation précise qu’ils ont introduit leur action en janvier 2011, soit moins de deux ans après cette date.

Elle a donc conclu qu’en déclarant cette action prescrite, après avoir retenu que le point de départ du délai de prescription se situait au jour de la naissance du bail commercial, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

 

 

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