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Un arrêt de la Cour de cassation condamne sévèrement tous les acteurs d’une opération immobilière Robien : promoteur, notaire, banquier…

Tous les acteurs d’une vente immobilière en défiscalisation (dispositif de Robien) ont été reconnus responsables par la justice de l’échec d’une opération. Devant la Cour de cassation, les investisseurs floués obtiennent ainsi l’annulation de la vente et des dommages et intérêts. Voici les faits qui justifient cette condamnation exemplaire.

Un marché locatif local absent

Un couple aux revenus jugés éligibles acquiert, en 2007, un appartement en état futur d’achèvement en vue d’un investissement locatif sous le régime fiscal Robien. Toutefois, le bien ne se loue pas dans les délais requis pour bénéficier de l’avantage fiscal. Il n’est ni loué en 2009, ni en 2010 mais seulement en 2011. Les acquéreurs font l’objet d’un redressement fiscal. Face au mauvais investissement réalisé, ils demandent la nullité de la vente, du prêt et de la gestion pour dol (tromperie) et une indemnisation. Avec succès, puisque la Cour de cassation, dans une ultime décision rendue en juin dernier, leur donne raison. Tous les professionnels impliqués dans l’opération sont condamnés. Il est jugé qu’au vu des relations privilégiées entre eux, ils connaissaient pertinemment les risques très importants de l’opération en raison de l’absence de marché locatif local.

Des professionnels tous partenaires.

Les investisseurs ont ainsi subi des tracas pendant près de cinq ans. De ce fait, un préjudice certain est caractérisé justifiant une indemnisation. Le notaire, le promoteur, le prêteur et le gestionnaire locatif sont condamnés solidairement à verser 50.000 euros.

Le notaire et la banque n’ont pas rempli leur obligation d’information. Le notaire était un partenaire habituel et unique du promoteur pour tout le programme de défiscalisation. Comme la banque qui était le seul prêteur pour tout le programme, il avait été imposé aux acquéreurs. Quant au promoteur, les fautes délibérées commises par le vendeur, mandaté par lui, sont constitutives d’une tromperie et lui sont opposables.

Il est établi que l’intention des acquéreurs était de réaliser une opération de défiscalisation ne se limitant pas à un achat immobilier. S’ils avaient reçu des informations loyales sur le programme et n’avaient pas été trompés, ils n’auraient pas acquis le bien. De plus, la valeur locative et le prix d’achat ont été surévalués.

Par conséquent, la vente immobilière est annulée. Le promoteur doit restituer le montant du prix de vente (105.600 euros) aux investisseurs qui doivent ensuite lui restituer l’appartement. Le prêt et le contrat de gestion locative sont également annulés concomitamment.

C.cass, 1eciv, n°15-14192 du 15 juin 2016

 

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