Un intermédiaire spécialisé, agissant comme mandataire de biens immobiliers de défiscalisation, qui manque à ses obligations d’informations envers ses clients commet une faute délictuelle envers eux qui aboutit à l’échec de la défiscalisation qui leur était proposée.
Sur la proposition de leur conseil en patrimoine, M. et Mme X. ont obtenu une étude personnalisée dans un objectif de défiscalisation réalisée par la société I., qui avait reçu de la société P., promoteur immobilier, mandat de commercialiser des logements à rénover livrables fin 2002.
Le 27 décembre 2001, ils ont acquis un appartement vendu par la société P.
La réception de l’ouvrage après travaux est intervenue le 5 novembre 2004 et le bien a été mis en location en 2005.
Ayant fait l’objet de redressements fiscaux au titre des années 2003 et 2004 en raison de déductions afférentes à cette opération, M. et Mme X. ont assigné la société I. en indemnisation de leur préjudice pour faute délictuelle.
Dans un arrêt du 11 février 2014, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a dit que la société I. avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers M. et Mme X.
Les juges du fond ont retenu que la société I., intermédiaire spécialisé, ne pouvait ignorer la différence entre les travaux d’amélioration, admis par l’article 31 du code général des impôts, et les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales.
De même, elle savait que ces travaux ne pouvaient être commencés avant la fin de la commercialisation et la création d’un syndicat de copropriété.
En outre, la société I. savait, par l’étude préalable, que les travaux étaient importants par rapport au coût d’acquisition.
Et enfin, la société I. aurait dû attirer l’attention de M. et Mme X. sur le délai nécessaire à la mise en location et l’impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération immobilière.
La Cour de cassation rejette le pourvoi de la société I., le 29 octobre 2015.
Elle estime que la cour d’appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la société I. avait commis une faute délictuelle envers M. et Mme X. en lien direct avec le préjudice constitué par l’échec de la défiscalisation qui leur était proposée, a légalement justifié sa décision.