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Investissement locatif : en cas d’échec de l’opération, à qui incombe la faute ?

Quand l’acquéreur n’a pas été trompé sur la solvabilité du promoteur et du gestionnaire ni sur les conséquences fiscales liées à la perte de ce dernier, il ne peut obtenir la nullité de la vente pour dol ni obtenir une indemnisation du courtier en placements.

La multiplicité des conditions auxquelles sont soumises les opérations immobilières ouvrant droit au bénéfice d’avantages fiscaux introduit une dose d’incertitude quant au succès de l’opération. Qu’une condition ne soit pas remplie ou ne le soit plus et l’avantage fiscal est remis en cause.

Confrontés au redressement fiscal, les contribuables tentent parfois d’obtenir l’annulation de la vente. Ils peuvent fonder leur action sur l’erreur sur les qualités substantielles du bien , ou bien, comme en l’espèce, sur le dol. Les acquéreurs n’ont pas été trompés sur la solvabilité du promoteur et du gestionnaire locatif ni sur les conséquences fiscales liées à la perte du gestionnaire.

On constatera à cette occasion l’importance du contenu de la plaquette publicitaire de l’opération.

Les juges du fond ont en effet pris appui sur elle pour écarter le dol. Ils ont relevé que « la mention, par la plaquette publicitaire, de revenus locatifs garantis en l’absence de difficulté pour assurer le remplissage de la résidence était en accord avec les données économiques du moment » et retenu « que cette plaquette indiquait les éléments essentiels de la défiscalisation liée à l’acquisition et à la location de l’appartement, notamment l’obligation de remboursement de l’avantage fiscal en cas de revente avant neuf ans et évoquait la possibilité d’une défaillance du gestionnaire et la nécessité de trouver rapidement un nouveau gestionnaire ».

L’influence de ce document est si vraie que la loi impose que les publicités relatives à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier de certains avantages fiscaux déterminés comportent une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales (L. n° 2010-737, 1er juill. 2010, art. 28, mod. par L. n° 2014-344, 17 mars 2014).

Par ailleurs, les contribuables sollicitaient une indemnisation de la part du courtier en placements immobilier et du notaire. Les deux ont été refusées.

Le courtier avait parfaitement accompli sa mission puisqu’il avait réalisé une « étude personnalisée détaillée, prenant en considération les avis d’imposition des acquéreurs et rappelant de manière précise les dispositions de la loi Demessine », les simulations ayant été « établies à partir des données de l’époque sur la base de loyers qui n’étaient pas surévalués ».

La responsabilité du notaire, dont il n’est pas rare qu’elle soit poursuivie dans ce cadre, parfois avec succès (Cass. 1re civ., 13 déc. 2005, Cass. 1re civ., 30 sept. 2008) a été également écartée.

La troisième chambre civile et les juges du fond ont fait preuve d’une certaine bienveillance à l’égard de l’officier public car l’arrêt relève que le notaire « n’avait pas vocation à s’exprimer sur l’opportunité économique d’une opération de défiscalisation comportant des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs » et « qu’il n’était pas le rédacteur du bail commercial ».

Cass. 3e civ., 8 avr. 2015, n° 13-28.208, n° 418 D

 

 

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