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Un bailleur ne doit pas faire perdre au preneur un avantage que ce dernier tient du bail

Le bailleur qui remplace une chaudière à gaz par un système électrique inadapté à l’activité du preneur peut être condamné à remettre en place une installation de même type et à indemniser les surcoûts engendrés par le changement d’énergie.

Un bailleur qui avait, suite à un feu dans un conduit, remplacé la chaudière à gaz par un système électrique a été condamné à réinstaller un équipement du même type que celui qui avait été changé et à payer le surcoût engendré par l’utilisation d’une autre énergie.

Les juges du fond ont analysé la commune intention des parties au contrat et relevé que le bail avait été conclu notamment au regard de la consistance des locaux et de ses équipements. Ils ont considéré que l’installation de chauffage et de production d’eau chaude nécessaire à l’exercice d’une activité de boucherie « figurait au nombre des éléments décisionnels du contrat et des conditions économiques dans lesquelles le preneur exerçait sa profession ».

Il résultait d’une expertise, que l’installation électrique choisie par le propriétaire, ne correspondait ni aux besoins du locataire ni à la destination de son fonds et qu’en outre elle revenait plus cher à ce dernier. La Cour de cassation constate que les juges du fond qui ont caractérisé la perte d’un avantage que le preneur tenait du bail en ont exactement déduit que le bailleur devait combler cette perte par le rétablissement de l’équipement et une indemnisation.

Cette décision est un exemple de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur qui lui impose de remettre au locataire une chose conforme à l’usage auquel elle est destinée (C. civ., art. 1720 ; Cass. 3e civ., 2 juill. 1977, n° 95-14.151 : Bull. civ. III, n° 159).

Cass. 3e civ., 19 nov. 2014, n° 12-27.061, n° 1397 P + B

 

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