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Pas de second vote sans décision sur chacun des contrats de syndic proposés

Lorsque plusieurs contrats de syndic sont soumis à l’approbation de l’assemblée générale, cette dernière ne peut procéder à un second scrutin à la majorité simple sans avoir préalablement statué sur toutes les candidatures à la majorité absolue.

Une assemblée à laquelle sont soumises plusieurs candidatures de syndic doit procéder à un vote sur chacune des propositions, avant de procéder à un second scrutin à la majorité simple si les conditions d’application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies.

Voilà une décision qui orientera syndics et copropriétaires dans les opérations de mise en concurrence des syndics dans le cadre de la loi ALUR. Si ce dernier texte a créé une procédure particulière de mise en concurrence pour les contrats de syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 3 et s., créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 10°, b), il était déjà possible de soumettre à l’assemblée plusieurs candidatures, comme en témoigne l’arrêt soumis, sans succès, à la censure de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (CA Paris, ch. 4-2, 25 sept. 2013, n° 11/15767). La solution dégagée devrait donc trouver également à s’appliquer à l’avenir.

L’argument selon lequel le deuxième alinéa de l’article 19 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que s’agissant de l’approbation de contrats, de devis ou de marché mettant en concurrence plusieurs candidats, le recours à un second vote n’est possible qu’après un vote initial sur chacune des propositions ne s’appliquerait pas au contrat de syndic a été écarté.

C’est que l’article 19 du décret est pris pour l’application de l’article 25-1 de la loi. Tel qu’il est rédigé il n’exclut pas les syndics. La confusion vient sans doute de la comparaison avec l’article 19-2 du décret, pris pour l’application de l’article 21 de la loi consacré au conseil syndical et à son rôle dans la mise en concurrence pour la passation de contrats ou de marchés. Cet article 19-2 dispose que les syndics ne sont pas soumis à la procédure de mise en concurrence telle qu’elle résulte du deuxième alinéa de l’article 21, dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR.

De façon plus indirecte, il semble que la décision lève également l’ambiguïté qui pouvait exister sur la possibilité de recourir à un second vote à la majorité simple ouverte par l’article 25-1 de la loi de 1965 pour désigner un syndic (C. Atias, Remèdes à un décret illégal ? AJDI 2014, p. 513).

Cass. 3e civ., 5 nov. 2014, n° 13-26.768, n° 1319 P + B

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