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Le remplacement d’une véranda non autorisée par une neuve ne peut bénéficier de la prescription acquise au titre de l’ancienne

Un copropriétaire doit impérativement demander l’autorisation de l’assemblée générale pour installer une véranda sur une partie commune à jouissance privative (L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art. 25 b, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 59). A défaut, le syndicat dispose de 10 ans pour demander en justice la remise en état des lieux (L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art. 42, al. 1er).

Dans l’affaire soumise aux juges, le point de départ de la prescription a été au cœur des débats du fait de circonstances particulières. Lorsque la démolition d’un ouvrage irrégulièrement réalisé est demandée, le début de la prescription est habituellement fixé au jour où a été commise l’infraction au règlement de copropriété. En l’espèce, l’acte de vente du lot indiquait que l’ancien propriétaire de l’appartement avait construit une véranda sans autorisation de la copropriété, tout en précisant que les faits remontaient à plus de 15 ans. Aussitôt après la vente et sans autorisation, le nouveau propriétaire déposa cette véranda pour la remplacer par une structure neuve. Mal lui en a pris car le syndicat a demandé en justice la remise en état des lieux. Pour se défendre, le contrevenant a opposé la prescription de l’action, mais sans succès.

Certes la prescription était acquise mais au titre de l’ancienne construction qui a été démolie. La cour d’Aix-en-Provence a retenu que l’installation neuve ne pouvait en bénéficier. Remettant le compteur à zéro, elle a fait courir un nouveau délai de 10 ans dans lequel le syndicat a engagé son action. Le copropriétaire a donc été condamné à démolir les travaux réalisés sans autorisation et à remettre les lieux en état. La Cour de cassation approuve cette solution en rejetant le pourvoi de ce dernier.

Cass. 3e civ., 24 sept. 2014, n° 13-12.751, n° 1069 D

 

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