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Bail commercial : un congé irrégulier devient régulier par son exécution volontaire

Le propriétaire des lieux loués couvre l’irrégularité de fond entachant un congé délivré par celui qui n’est plus le propriétaire des lieux loués s’il manifeste par des actes positifs son intention d’exécuter le congé.

Une société a donné à bail commercial à une personne physique un local industriel. Elle a vendu l’immeuble à une deuxième société, tandis qu’une troisième a acquis le fonds de commerce exploité dans les locaux loués, la première société déclarant agréer la cession. Cette dernière a délivré congé à la société preneuse, sans offre de renouvellement, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

La société preneuse a assigné les deux premières sociétés en paiement d’une indemnité d’éviction. Ces dernières ont soulevé la nullité du congé délivré par une société qui n’était plus bailleresse.

La cour d’appel de Pau a retenu que la société défenderesse a entendu se prévaloir du congé.

Celle-ci forme un pourvoi et invoque d’abord qu’est entaché d’une irrégularité de fond le congé délivré par une personne autre que le bailleur et n’ayant pas reçu pouvoir de représenter ce dernier, puis que le congé nul, comme délivré par une personne qui n’était pas le bailleur, est insusceptible de régularisation, même par un acte d’exécution effectué par le bailleur lui-même, et qu’enfin, seule une contradiction volontaire ou une fraude du bailleur commise au détriment du preneur pourrait, à la supposer caractérisée, être de nature à priver le bailleur de la possibilité de se prévaloir, envers le preneur, de la nullité d’un congé délivré par un tiers dénué de qualité.

Le 9 juillet 2014, la Cour de cassation rend un arrêt par lequel elle rejette le pourvoi aux motifs que le propriétaire des lieux loués couvre l’irrégularité de fond entachant un congé délivré par celui qui n’est plus le propriétaire des lieux loués s’il manifeste par des actes positifs son intention d’exécuter le congé.

C’est donc à bon droit que les juges du fond, après avoir relevé que la société nouvelle propriétaire avait adressé, en qualité de bailleresse, 14 factures de paiement d’indemnités d’occupation à la société preneuse à partir de la date d’expiration du bail alors qu’elle avait adressé des factures de loyer sur la période antérieure et qu’elle avait convié la locataire à un rendez-vous d’état des lieux de sortie, ont déduit qu’elle a avait expressément entendu exécuter le congé délivré par l’ancienne propriétaire bien qu’entaché d’une irrégularité de fond.

 

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