Pour se prononcer sur une demande de résiliation du bail, le juge doit examiner tous les manquements aux obligations survenus jusqu’au moment où il statue, y compris, en appel, ceux commis après l’expulsion du locataire.

Le bailleur peut obtenir la résiliation du bail lorsque le locataire, ou les occupants de son chef (tels que ses enfants), manque à ses obligations (en l’espèce, un usage paisible des lieux). C’est aux juges, usant de leur pouvoir souverain d’appréciation, qu’il appartient de dire si les agissements du locataire justifient la résiliation du bail.

Les faits sont pris en considération jusqu’au moment où le juge statue.

Le bailleur ou le locataire auquel il est reproché un manquement à ses obligations peut donc rattraper, par ses agissements, la situation et permettre au juge de ne pas prononcer la résiliation.

Dans l’affaire objet du pourvoi, les juges d’appel avaient considéré que les faits d’agression reprochés au locataire constituaient bien un manquement grave mais qui n’avaient pas été renouvelés, du moins dans l’immeuble habité. Ils avaient donc infirmé le jugement prononçant la résiliation et l’expulsion.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel au visa de l’article 1728 du code civil, relatif aux obligations du preneur et de l’article 1741 du même code, qui concerne la fin du bail notamment pour défaut de respect par les parties au contrat de leurs obligations. La cour d’appel a commis l’erreur de ne pas prendre en considération une agression, commise par les enfants du locataire, postérieurement à l’expulsion. Ce faisant, elle avait à tort écarté des faits survenus avant qu’elle statue.

 Cass. 3e civ., 9 juill. 2014, n° 13-14.802