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Pas de mise en concurrence sans décision de l’assemblée générale de copropriétaires

La mise en concurrence n’est pas obligatoire à défaut de fixation par l’assemblée du montant à partir duquel elle doit être mise en œuvre.

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée des copropriétaires, à la majorité absolue, arrête un montant des marchés et des contrats autres à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 2). La troisième chambre civile de la Cour de cassation en infère que la mise en concurrence n’est pas obligatoire à défaut de fixation par l’assemblée du montant à partir duquel elle doit être mise en œuvre.

L’assemblée ne fixe donc pas seulement les seuils de déclenchement de la mise en concurrence, elle décide de l’application de l’obligation de mise en concurrence.

Trois situations peuvent alors exister :

  • l’assemblée ne fixe aucun montant et la mise en concurrence n’est pas obligatoire ;
  • l’assemblée fixe un montant mais pas de modalités particulières, c’est alors l’article 19-2 du décret de 1967 qui s’applique et la mise en concurrence résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ;
  • l’assemblée fixe à la fois un montant et les modalités de la mise en concurrence et ces dernières doivent être respectées. 

Au vu de cette décision, l’on ne peut que conseiller aux copropriétaires et aux membres du conseil syndical de faire inscrire la question du vote du seuil d’application de l’obligation de mise en concurrence à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) est venue préciser dans la loi de 1965 que cette mise en concurrence relative aux contrats et marchés ne concerne pas les contrats de syndic. Cette restriction avait déjà été intégrée dans l’article 19-2 du décret de 1967 en 2010 (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 19-2, mod. par D. n° 2010-391, 20 avr. 2010, art. 11).

La loi ALUR crée une procédure de mise en concurrence obligatoire, en présence d’un conseil syndical, propre aux contrats de syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al; 3 et s., créés par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 10°, b).

Cass. 3e civ., 26 mars 2014, n° 13.10.693, n° 376 P + B

 

 

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