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Un statut alternatif aux logements intermédiaires entre le parc privé libre et le parc social crée par ordonnance

Les organismes de logement social sont désignés comme les principaux acteurs.

Une ordonnance du 20 février 2014 créé pour le logement intermédiaire un statut alternatif au logement du parc privé libre et du parc social.

Il permet de prescrire ce type de logement dans les documents de planification et de programmation. Il instaure un nouveau type de bail emphytéotique permettant de dissocier le foncier du bâti et confie aux organismes d’HLM le rôle d’opérateurs de logements intermédiaires.

Ce texte complète les dispositifs fiscaux mis en place par les lois de finances de 2013 et 2014, à savoir le régime de la réduction d’impôt dite « Duflot » et la TVA à 10 % accompagnée de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 20 ans.

Un statut pour le logement intermédiaire

Pour être qualifié de logement intermédiaire, le logement doit répondre aux quatre conditions suivantes :

  • sa situation géographique. Le logement doit être situé soit dans une commune appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants soumise à la taxe sur les logements vacants, soit dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique ;
  • son financement. Le logement doit bénéficier d’une aide directe ou indirecte de l’État, d’une collectivité locale ou de l’un de ses groupements, ou de toute autre personne morale. Cette aide est conditionnée au respect, pendant une certaine durée, d’engagements quant à son occupation et à son prix ;
  • la condition d’occupation. Le logement est destiné à être occupé, à titre de résidence principale par des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret pour le dispositif Duflot
  • son prix d’acquisition ou de location. Ce prix ne doit pas excéder les plafonds prévus à cet effet pour le dispositif Duflot. 

Une production programmée

L’ordonnance ouvre aux communes ou aux EPCI la possibilité de programmer leur production de logements intermédiaires. Le PLH pourra préciser, lors de son élaboration, dans la typologie des logements à construire celle relative à l’offre de logements intermédiaires. Seront ainsi indiqués les moyens à mettre en oeuvre pour satisfaire ce type de besoin. Dans ce cadre, sont assimilés à ces logements ceux qui appartiennent aux organismes d’HLM ou aux SEM et qui sont soumis aux conditions de ressources et de loyers du dispositif Duflot dès lors qu’ils ont été achevés ou qu’ils ont fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée avant le 1er mars 2014.

Remarque : les PLH adoptés avant le 21 février 2014 peuvent être adapté selon la procédure de modification simplifiée jusqu’au 31 décembre 2016 afin de prendre en compte cette nouvelle législation.

Lorsque les communes sont en état de carence au sens de la loi SRU, les dispositions relatives à l’offre de logements intermédiaires prévues dans leurs documents de planification et de programmation sont privées d’effet. Ces communes doivent se concentrer sur leurs objectifs de production de logements sociaux.

Un nouveau bail adapté

Afin d’encourager la production de logement intermédiaire, l’ordonnance crée un nouvel outil, le bail réel immobilier (BRI). Il s’agit d’un contrat de bail de longue durée (18 à 99 ans) conclu entre un propriétaire privé et un preneur, avec obligation pour ce dernier de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, en vue de la location ou de l’accession temporaire à la propriété de logements intermédiaires (sous conditions de ressources et de loyers du dispositif Duflot). Il peut être également conclu par les collectivités territoriales, leurs groupements, leurs établissements publics ainsi que par les EPF de l’État.

Les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété du bailleur à son expiration. Sauf stipulations contraires, le preneur ne peut alors réclamer d’indemnité au regard des améliorations qu’il a effectuées. Ce contrat de bail réel immobilier permet de dissocier le foncier du bâti et ainsi de proposer des logements à des prix compétitifs. L’ordonnance fixe les droits et obligations des parties, les modalités de location, de transmission des droits réels. Pour être opérationnel, le dispositif du BRI nécessite la parution d’un décret en Conseil d’État.

Les organismes d’HLM opérateurs de logement intermédiaire L’ordonnance sollicite la participation des organismes d’HLM au développement de cette nouvelle offre de logement. Elle ouvre aux OPH, aux SA d’HLM et aux sociétés coopératives d’HLM la possibilité de créer des filiales qui ont pour unique objet de construire et gérer des logements intermédiaires. Ce dispositif a pour but d’éviter toute confusion entre l’activité de logement social relevant du service d’intérêt général et l’activité de logement intermédiaire n’en relevant pas.

Le ministre chargé du logement peut s’opposer à la création de la filiale lorsqu’il estime que la capacité de « l’organisme mère » pour remplir ses missions en matière de logement social risque d’être atteinte. La décision de création est exécutoire en l’absence d’opposition motivée dans les 3 mois de sa transmission.

Le régime de ces filiales est particulièrement encadré. Elles ne peuvent créer elles-mêmes d’autres filiales. Toutefois, elles peuvent prendre des participations dans des sociétés ayant pour objet la construction et la gestion de logements intermédiaires pour exercer un contrôle conjoint sur ces sociétés.

Pour la constitution de leur capital, « l’organisme mère » peut apporter en nature des logements intermédiaires (y compris ceux qui y sont assimilés) qu’il possède ainsi que toute autre forme de concours financier qui ne serait pas issue d’activités relevant du service d’intérêt général. Lorsque le capital ne peut être constitué ainsi, il est fixé à un euro. Des associés non organismes d’HLM ou des tiers apportent alors les fonds propres nécessaires au financement de l’activité sous forme d’avances en comptes courants ou de prêts participatifs. « L’organisme mère » peut réaliser des prestations pour le compte de sa filiale à condition que leur prix ne soit pas inférieur à leur prix de revient et qu’une convention réglementée soit passée.

Ord. n° 2014-159, 20 févr. 2014 : JO, 21 févr. Rapport au Prés. de la Rép. relatif à l’ord. n° 2014-159 : JO, 21 févr.

 

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