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VEFA : notaire et insolvabilité des vendeurs

Si la restitution du prix, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée des vendeurs.

Suivant un acte du 14 février 2001 reçu par un notaire associé au sein d’une SCP, des époux ont acquis auprès d’une SCI un appartement et deux parkings en l’état futur d’achèvement. Ayant prononcé, sur l’action rédhibitoire des acquéreurs, la résolution de cette vente, la cour d’appel a condamné la SCI à la restitution du prix de vente. Cette dernière ayant été mise en redressement puis liquidation judiciaires, les acquéreurs, se prévalant de l’impossibilité de recouvrer leur créance, ont assigné le notaire et la SCP en paiement.

La cour d’appel de Grenoble a rejeté leur demande.

Après avoir constaté que la SCI avait été condamnée à la restitution du prix de vente le 22 novembre 2007, les juges du fond ont relevé que les époux ne justifiaient d’aucune diligence pour faire exécuter la décision, ou prendre des garanties, avant l’ouverture de la procédure collective le 19 février 2008, de sorte que l’impossibilité d’obtenir ladite restitution résultait de leur passivité et non du manquement reproché au notaire.

Dans un arrêt du 10 juillet 2013, la Cour de cassation censure cette décision.

Elle rappelle que si la restitution du prix, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée des vendeurs.

Ainsi, en l’espèce, la cour d’appel, qui a constaté que les acquéreurs avaient perdu toute possibilité de recouvrer leur créance auprès de la SCI placée en redressement puis liquidation judiciaires, moins de trois mois après le prononcé de la décision en ordonnant le paiement, n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article 1382 du code civil.

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