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L’adaptation du dispositif Duflot aux conditions locales de logement est désormais possible

La procédure d’agrément des communes de la zone B2 est déterminée alors que prend fin au 30 juin le dispositif transitoire prévoyant l’éligibilité de tous les logements situés dans cette zone.

Le dispositif d’investissement locatif « Duflot » se met progressivement en place. Après un décret déterminant les conditions de loyers et de ressources dans les départements d’outre-mer, un nouveau décret prévoit les conditions dans lesquelles les plafonds de loyer peuvent être adaptés dans certaines zones et celles que doit remplir une commune de la zone B2 non éligible au « Duflot» pour le devenir.

Adaptation des loyers d’une zone géographique

Les plafonds de loyers sont par principe notamment fixés en fonction de la localisation du bien.

Mais il est prévu qu’ils puissent être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux : un décret énumère donc les conditions et modalités de cette adaptation en métropole et dans les DOM.

D’une part, pour que la procédure d’adaptation s’applique à une commune ou un ensemble de communes, il faut a priori que les plafonds de loyer ne soient pas déjà sensiblement inférieurs aux loyers pratiqués dans le parc privé.

D’autre part, les nouveaux plafonds doivent être compris entre le niveau de loyer pratiqué pour les logements du parc locatif privé et les plafonds applicables aux logements financés par prêt locatif social, les niveaux pratiqués dans le parc privé étant constatés par tout moyen (ex : bases de données disponibles).

Enfin, ils sont fixés par arrêté sur proposition du représentant de l’État et après avis du comité régional de l’habitat, des communes et EPCI disposant d’un programme local d’habitat et des départements ayant signé une convention de délégation d’attribution des aides aux logements. Une fois ces plafonds adaptés fixés, le coefficient multiplicateur prévu s’applique et ils sont révisés annuellement dans les mêmes conditions que les plafonds généraux.

L’application de ces adaptations aux opérations immobilières en cours est encadrée : les arrêtés ne concerneront pas les logements pour lesquels le permis de construire a été déposé avant le 30 septembre 2013, dès lors que le contrat de réservation, les promesses de vente ou d’achat sont signés au plus tard le 28 février 2014 et l’acte authentique le 31 mai 2014.

Agrément de communes de la zone B2

La réduction d’impôt est normalement cantonnée aux zones A bis, A et B1 (c’est-à-dire, pour la zone A bis : Paris et les communes limitrophes, pour la zone A : l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois français, pour la zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations chères, la Corse et des îles).

Toutefois, certaines communes de la zone B2 caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif peuvent devenir éligibles sous réserve d’obtention d’un agrément.

Une commune peut ainsi adresser un dossier de demande d’agrément au représentant de l’État. Il comprend la délibération du conseil municipal, le programme local de l’habitat existant et toutes les justifications utiles pour établir l’importance des besoins en logements non couverts, la consistance du parc locatif et des catégories de logements recherchés. Lorsque la commune fait partie d’un EPCI, il revient à celui-ci de présenter la demande.

L’avis du comité régional de l’habitat et du représentant de l’État peut se fonder sur plusieurs indicateurs : évolution de la population, nombre de mises en chantier annuelles, nombre de demandes de logements sociaux, niveau de prix des logements anciens et neufs, niveaux des loyers du parc privé.

A défaut de réponse dans les 5 mois à compter de la date de réception du dossier de demande d’agrément, celle-ci est réputée rejetée.

Tout acte authentique d’acquisition signé après la date de mise en ligne de l’arrêté d’agrément sur le site de la préfecture ou tout permis déposé postérieurement à cette date permet de bénéficier de la réduction d’impôt prévue par l’article 199 novovicies du CGI, toutes autres conditions d’éligibilité étant par ailleurs satisfaites.

Décret no 2013-517 du 19 juin 2013

 

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