Les plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les entreprises en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation peuvent être exonérées.

Un régime d’exonération intéresse les plus-values de cession d’un droit de surélévation (le droit réel d’édifier une construction prolongeant verticalement les façades d’un immeuble préexistant tout en rehaussant le faîtage du toit. Si la surface concernée par la surélévation est supérieure à 20 m², la surélévation nécessite un permis de construire ; dans le cas contraire, une déclaration préalable suffit) réalisées par les entreprises relevant de l’IR ou de l’IS, au plus tard le 31 décembre 2014, en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation. Le cessionnaire doit s’engager à achever ces locaux dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acquisition.

L’administration vient d’apporter des commentaires :

Le champ d’application de l’exonération

Entreprises concernées

Sont visées par l’exonération, les entreprises qui relèvent de l’IR (au titre des BIC, des BNC ou des BA, qu’il s’agisse d’entreprises individuelles ou d’entreprises relevant du régime fiscal des sociétés de personnes) ou soumises à l’IS (de plein droit ou sur option).

Le cessionnaire peut être indifféremment une personne physique ou une personne morale.

Plus-values concernées

L’exonération concerne les plus-values réalisées lors de cessions à titre onéreux. Sont donc exclues les opérations sans contrepartie, comme par exemple les donations ou, pour les entreprises individuelles, les retraits d’actif.

Les conditions d’application de l’exonération

Réalisation des locaux destinés à l’habitation

La réalisation d’un local d’habitation par surélévation d’un immeuble s’entend de la création d’un logement neuf. Les nouveaux locaux constituent, soit une unité d’habitation distincte des locaux existants, soit l’agrandissement par adjonction de pièces supplémentaires à un logement existant.

Délai d’achèvement des locaux destinés à l’habitation

L’achèvement du logement doit intervenir dans un délai de 4 ans calculé par période de 12 mois à partir de la date à laquelle intervient l’acquisition du droit de surélévation.

Date d’achèvement des locaux destinés à l’habitation

La date d’achèvement du logement s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire lorsqu’il est habitable.

La preuve de l’achèvement des travaux peut être apportée par tous moyens.

Forme de l’engagement pris par l’acquéreur

L’engagement est soit mentionné dans l’acte constatant le transfert de propriété, soit, à défaut, porté sur papier libre. Dans tous les cas, une copie de cet engagement doit être jointe par l’entreprise cédante à sa déclaration de résultat de l’exercice au cours duquel la plus-value exonérée est réalisée.

En cas de non-respect de l’engagement d’achèvement des travaux

Sanction du non-respect de l’engagement pris l’acquéreur

Si l’acquéreur du droit de surélévation n’achève pas les locaux destinés à l’habitation dans le délai de 4 ans à compter de l’acquisition, quelle qu’en soit la raison, il est considéré comme n’ayant pas respecté son engagement.

De même, l’engagement n’est pas respecté en cas de construction, sur tout ou partie des surfaces résultant de la surélévation, de locaux professionnels, de locaux à usage de bureau ou de locaux à usage commercial.

Le non-respect de cette obligation entraîne l’application d’une amende égale à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation.

Hypothèses d’absence de sanction de l’acquéreur

Des exceptions sont prévues en matière d’engagement pris par l’acquéreur du droit de surélévation.

Par exemple, lorsque le cessionnaire ne respecte pas l’engagement d’achèvement des locaux en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté.

Sont notamment visés les cas de force majeure ou de catastrophe naturelle. Ces circonstances s’apprécient au cas par cas au regard des éléments de fait. Cette exception vise indifféremment les cessionnaires personnes physiques ou personnes morales.

BOI-BIC-PVMV, 28 nov. 2012