À la suite de la liquidation d’une société qui assurait différents services dans une copropriété et dont l’existence était prévue par le règlement de copropriété, le syndicat avait modifié le règlement pour prévoir qu’une association à but non lucratif ou structure équivalente assurerait et gérerait les prestations de services en utilisant les locaux prévus à cet effet dans la destination de l’immeuble. Une assemblée avait alors approuvé le contenu du contrat liant le syndicat à une association de services.

Des copropriétaires contestaient la validité de cette décision au motif qu’elle aurait dû être prise à l’unanimité, mais leur recours est rejeté, tant en appel qu’en cassation:

“Mais attendu qu’ayant […] constaté que le contrat de services, intégré au règlement de copropriété initial, distinguait, d’une part, les prestations de gardiennage de jour et de surveillance de nuit bénéficiant à l’ensemble des copropriétaires et dont les frais faisaient partie des charges communes et, d’autre part, les prestations d’assistance paramédicale et que la définition des parties communes du règlement de copropriété réservait une loge de concierge et des locaux pour l’usage des prestations de services et relevé que le contrat de services conclu avec l’ASPQSB [association] approuvé par l’assemblée générale distinguait des services de base, des services personnalisés pour lesquels l’adhésion était facultative et des services bénéficiant à l’ensemble des résidents comprenant notamment la surveillance et le gardiennage de l’immeuble, la cour d’appel […] en a exactement déduit qu’en l’absence de modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’étaient pas applicables”.

Le pourvoi est donc rejeté.

Observations

La Cour de cassation valide donc la décision qui avait été prise par l’assemblée des copropriétaires à la majorité simple.

Il en résulte que l’assemblée peut valablement décider à la majorité simple du choix d’une structure qui assure des prestations de services aux résidents. Le règlement prévoyait un certain type d’organisation des services. La décision litigieuse consistait non en une modification mais en une mise en oeuvre de la stipulation du règlement. Elle pouvait donc être prise à la majorité simple. La Cour de cassation approuve par ailleurs la distinction opérée par ce syndicat entre d’une part les services de base et services personnalisés qui sont facultatifs et d’autre part les services bénéficiant à l’ensemble des résidents, qui sont obligatoirement facturés suivant les millièmes de copropriété. Les requérants voulaient que soient rendus obligatoires les services d’aide et de maintien à domicile, mais la cour d’appel avait répondu qu’ils ne pouvaient se prévaloir d’une résolution qui avait été rejetée.

(Cass. Civ. 3e, 28 nov. 2012, n° 1435, rejet, pourvoi n° 11-25476, rejet)