L’administration commente le dispositif introduit par l’article 42 de la loi de finances rectificative du 28 décembre 2011.

Les plus-values nettes dégagées lors de la cession d’un local à usage de bureau ou à usage commercial par une personne morale soumise à l’IS sont imposées au taux réduit de 19 % à la condition qu’ils soient destinés à être transformés en locaux d’habitation dans les 3 ans. Ce dispositif s’applique aux cessions intervenant entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2014. L’administration intègre dans sa base documentaire ce nouveau dispositif.

Champ d’application du dispositif

Sociétés cédantes

Seules les personnes morales soumises à l’IS dans les conditions de droit commun, de plein droit ou sur option, peuvent en bénéficier. L’administration précise ainsi qu’en sont exclues :

• les personnes morales relevant de l’article 8 du CGI, y compris pour la quote-part de plus-value nette revenant à un associé soumis à l’IS ;
• les personnes morales bénéficiant d’une exonération totale ou partielle d’IS. L’administration admet toutefois que les SIIC normalement exonérées d’IS puissent bénéficier de ce dispositif pour la cession de locaux intégralement affectés à leur secteur taxable. Il en est de même d’autres personnes morales partiellement dans le champ de l’IS et qui ont sectorisé leurs activités lucratives dans un secteur dédié.

Sociétés cessionnaires

L’administration en dresse la liste : personnes morales soumises à l’IS, organismes chargés du logement social et sociétés immobilières spécialisées.

S’agissant de ces dernières, sont visées en particulier les SIIC et leurs filiales les SCPI, les SPPICAV et leurs filiales ainsi que les filiales conjointes de SIIC et SPPICAV.

Sont également éligibles les sociétés françaises ou étrangères dont les titres de capital sont admis sur un marché réglementé ou offerts au public sur un système multilatéral de négociation, dont l’objet principal est l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales dont l’objet social est identique.

La cessionnaire est éligible si, à la date de la cession, son activité immobilière est prépondérante. Toutefois, il est admis à titre pratique que cette condition s’apprécie à la date de clôture de l’exercice précédant celui au cours duquel la cession intervient.

Pour une société nouvelle, la condition sera réputée respectée si la société satisfait aux exigences posées par l’article 210 F du fait de ladite cession, qui doit intervenir avant la clôture du premier exercice.

Opérations concernées

L’article 210 F du CGI s’applique aux plus-values réalisées à l’occasion d’opérations de cession à titre onéreux, principalement ventes ou apports, de locaux à usage de bureaux ou commercial, ce qui exclut les locaux à usage industriel.

Les cessions peuvent porter sur un immeuble pris dans son ensemble, y compris le terrain d’assise, ou une partie d’immeuble formant une unité autonome affecté à usage de bureaux ou de commerce. Dans ce cas, l’acte authentique constatant la cession doit identifier les lots concernés par le taux réduit d’IS, avec des prix de revient et de cession propres.

Remarque : une pièce unique dans un appartement ne saurait être considérée comme une unité autonome.

Modalités d’imposition

Le montant des plus-values nettes pouvant bénéficier des dispositions de l’article 210 F du CGI est déterminé dans les conditions de droit commun. Le montant des plus-values nettes, après imputation des déficits éventuels, est soumis au taux réduit de l’IS de 19 %.

Engagement de transformation

Pour que l’opération de cession bénéficie de l’article 210 F du CGI, le cessionnaire doit prendre l’engagement de transformer le local acquis en un local à usage d’habitation, dans les 3 ans qui suivent la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. L’administration apporte des précisions sur :

• l’usage à titre d’habitation, qui peut être à vocation principale ou secondaire, nue ou meublée. Si les foyers de jeunes travailleurs ou pour personnes âgées comme les résidences étudiants répondent à ces critères, il n’en est pas de même des résidences de tourisme, des hôtels, des résidences services ou encore des villages de vacances;
• la transformation du local initial. L’administration assimile à une transformation le démolition du local suivi de la reconstruction d’un local à usage d’habitation.

Le délai de 3 ans court à compter du jour suivant la date de clôture de l’exercice au cours duquel la cession est intervenue et se calcule de date à date. La date prise en compte pour apprécier le respect du délai de 3 ans est la date d’achèvement des travaux figurant sur la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux ou la déclaration préalable adressée en mairie.

S’agissant de la forme de l’engagement, l’administration impose pour les cessions réalisées avant le 22 avril 2012, date à partir de laquelle l’article 46 quater-0 ZZ bis D de l’annexe III du CGI a fixé des exigences formelles, que tout engagement non porté à sa connaissance par une personne entendant bénéficier de ce dispositif lui soit adressé dans un délai de 3 mois à compter de la publication de ces commentaires au service des impôts des entreprises auprès duquel elle dépose sa déclaration de résultat, y compris sur papier libre si l’engagement n’a pas été pris dans l’acte constatant la transmission.

Remarque : les personnes concernées ont donc jusqu’au 12 mars 2013 pour satisfaire à cette formalité, sous peine de sanction.

Rupture de l’engagement

Le non-respect de l’engagement de transformation des locaux cédés en locaux à usage d’habitation dans le délai imparti par le cessionnaire entraîne l’application de l’amende prévue au III de l’article 1764 du CGI, égale à 25 % de la valeur de cession de l’immeuble ou du lot concerné.

Deux cas sont prévus permettant d’échapper au paiement de l’amende bien que l’engagement n’ait pas été respecté. Hormis la survenance de circonstances exceptionnelles ayant empêché la transformation des locaux cédés et exigeant une appréciation au cas par cas, l’administration détaille le cas de la restructuration (fusion) de la société cessionnaire. La société absorbante doit alors s’engager dans l’acte de fusion à se substituer à la société cessionnaire absorbée, la transformation devant avoir lieu dans le délai restant à courir.

BOI-IS-BASE, 12 déc. 2012