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Locaux meublés : la nécessité d’une autorisation de changement d’usage

Les locations visées

Les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) soumettent à autorisation administrative préalable le changement d’usage des locaux d’habitation, par exemple lorsqu’ils sont transformés en bureaux ou commerces. Depuis l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, cette obligation vise les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que les municipalités de la petite couronne de Paris (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) et les communes ayant fait l’objet d’une décision de l’autorité administrative compétente, prise après avis du maire, d’application du dispositif des articles L. 631-7 et suivants du CCH sur tout ou partie de leur territoire (CCH, art. L. 631-9).

Une circulaire ministérielle prise à la suite de l’ordonnance de 2005 précise que la transformation d’un logement nu en un meublé donné en location dans les conditions de l’article L. 632-1 du CCH, c’est-à-dire donné en location d’un an (ou de 9 mois pour les locataires étudiants) à titre de résidence principale, n’est pas soumise à l’obtention de l’autorisation préalable (Circ. UHC/DH2 n° 2006-19, 22 mars 2006).

A l’inverse, les autres logements meublés, à savoir ceux qui ne sont pas loués pour un an à titre de résidence principale, tels que les locations meublées saisonnières, les locations meublées hôtelières, ou les meublés à usage de résidence secondaire, ne sont pas assimilés à des locaux affectés à l’habitation au sens du CCH. S’ils l’étaient auparavant, leurs propriétaires se doivent de solliciter une autorisation administrative de transformation avant de conclure un bail meublé qui ne serait pas une location d’une année à titre de résidence principale. A Paris, le règlement municipal reprend les dispositions de la circulaire et précise notamment les modalités de compensation pouvant assortir l’autorisation.

Les sanctions en cas de meublés transformés sans autorisation

Les sanctions encourues, civiles comme pénales, au titre d’une location meublée de courte durée sans autorisation préalable de changement d’usage ne sont pas négligeables.

Au plan civil, toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du CCH, ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de ce texte, encourt une amende de 25 000 euros. Le produit en est intégralement versé à l’agence nationale de l’habitat.

En outre, le juge doit ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés. Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires (CCH, art. L. 651-2).

Ces sanctions s’appliquent pour chaque infraction commise. Elles s’additionnent donc si le propriétaire contrevient à la législation pour plusieurs meublés.

Le juge doit aussi constater la nullité du contrat de bail souscrit en violation des dispositions d’ordre public de l’article L. 631-7 du CCH.

Au plan pénal, une lourde amende de 80 000 euros est prévue en cas de fausses déclarations ou de manœuvres frauduleuses, en vue de dissimuler ou tenter de dissimuler des locaux soumis à autorisation (CCH, art. L. 651-3).

La nécessité de régulariser la situation

Jusque récemment, les communes concernées n’avaient pas, peut-être faute de moyens pour vérifier les situations exactes des locations meublées, entamé de procédure envers les bailleurs qui n’étaient pas en règle. Désormais, la mairie de Paris, forte de son interprétation des textes du CCH, s’engage dans la voie du contrôle et n’hésite pas à mettre les propriétaires de meublés qui ne respectent pas son règlement municipal en demeure de régulariser leur situation. Et ce, d’autant plus que le ministère public dispose du droit de les assigner en justice dès qu’une infraction est constatée et qu’une sanction est encourue au titre de l’article L. 651-2 du CCH.

Les propriétaires de meublés à Paris doivent donc savoir ce qui les attend car les juges civils parisiens récemment saisis confortent la position de la mairie, tout en se fondant exclusivement sur les dispositions du CCH. Plus précisément, la cour d’appel de Paris s’appuie sur la combinaison de trois articles. En effet, les dispositions de l’article L. 631-7 indiquent que constituent des locaux destinés à l’habitation les meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1. Selon ce texte, toute personne qui loue un logement meublé, avec ou sans prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que ce logement constitue sa résidence principale. Pour les juges, il en résulte que les logements donnés en location en meublé ne sont réputés locaux d’habitation que si le bail est conclu pour une durée d’une année à titre de résidence principale. A défaut, le local précédemment à usage d’habitation devient un hébergement saisonnier ou touristique, et ce changement d’usage nécessite, aux termes de l’article L. 631-7-1, une autorisation administrative préalable, laquelle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Concrètement, dans une affaire jugée en septembre dernier par la cour d’appel, les constatations que les agents assermentés du service municipal du logement ont faites sur place et sur internet, ainsi que les déclarations qu’ils ont recueillies, démontrent que des personnes ont loué cinq appartements meublés pour des durées inférieures à un an, sans solliciter d’autorisation préalable au changement d’usage de ces locaux destinés initialement à l’habitation (CA Paris, ch. 1-3, 4 sept. 2012, n° 11/21971, Faradji c/ Proc. gén.). Les propriétaires ayant régularisé la situation par la conclusion de baux d’une année, les juges en déduisent qu’il n’y a plus lieu d’ordonner le retour des locaux à l’habitation. Mais ils considèrent qu’au vu de la durée des infractions (plus de 18 mois) auxquelles les contrevenants ont tardé à mettre fin, l’amende civile doit être portée à 10 000 euros par infraction, soit un total de 50 000 euros auxquels s’ajoutent les dépens.

Une précédente décision de 2011 adoptait déjà la même solution (CA Paris, ch. 1-3, 24 mai 2011, n° 10/23802, Carrara c/ Proc. de la République). Les faits étaient quasiment similaires mais de moindre ampleur. Après avoir constaté qu’un appartement apparaissait sur des sites internet de locations meublées avec des durées de réservation de quelques mois, la mairie de Paris a demandé au propriétaire de procéder à une compensation telle que prévue par le règlement municipal, ou bien de cesser de donner son appartement en location meublée de courte durée. Le procureur de la République l’a ensuite assigné pour infraction au CCH. Après une rapide régularisation de sa situation, le propriétaire est condamné par la cour d’appel de Paris au paiement d’une amende civile de 2 000 euros.

Dans les deux cas, les intimés ont invoqué que plusieurs questions relatives au litige relevaient de la juridiction administrative et ont demandé à la cour d’appel de surseoir à statuer dans l’attente de la réponse donnée par le tribunal administratif saisi. Ce moyen est rejeté dans les deux arrêts de la cour d’appel, le procureur de la République ayant assigné les propriétaires sur le fondement du code de la construction et de l’habitation, et non sur celui du plan local d’urbanisme de la ville de Paris, du règlement municipal ou de la circulaire du 22 mars 2006.

 

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