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Bail commercial : quel est le point de départ de l’indemnité d’occupation du preneur ?

L’indemnité d’occupation due par la société preneuse n’est due que quand l’action en paiement de l’indemnité d’éviction est prescrite.

Une société preneuse à bail de locaux à usage commercial a sollicité le renouvellement de son bail. La bailleresse a refusé en offrant une indemnité d’éviction. La bailleresse a assigné la société preneuse en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation tandis que la société preneuse a assigné la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction.

Dans un arrêt du 28 mars 2011, la cour d’appel de Reims a fixé, à compter du 1er avril 2006, date de la fin du bail, l’indemnité d’occupation due par la société preneuse, retenant que « cette indemnité n’est pas celle prévue par l’article L. 145-28 du code de commerce et n’a pas à être fixée selon les modalités prévues par ce texte », qu’elle présente « un caractère à la fois compensateur et indemnitaire et répare le préjudice subi par le bailleur dont le preneur se maintient indûment dans les lieux ».

La Cour de cassation casse l’arrêt le 5 septembre 2012.

Elle estime que la cour d’appel a violé les articles L. 145-28 du code de commerce et 1382 du code civil en statuant ainsi, « alors qu’elle avait constaté que l’action en payement de l’indemnité d’éviction n’était prescrite qu’à compter du 6 septembre 2008, ce dont il résultait que jusqu’à cette date le preneur s’était maintenu dans les lieux en vertu du titre qu’il tenait de l’article L. 145-28 du code de commerce ».

La Haute juridiction judiciaire rappelle en effet qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au payement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, cette indemnité est déterminée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

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