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Encadrement des loyers : quelques précisions

A compter du 1er août prochain, les loyers seront encadrés dans les zones où le marché locatif est tendu (liste des villes concernées fixée par décret – annexe jointe)

Fin juillet paraîtra un décret encadrant les augmentations des loyers pour les logements offerts à la location ou dont le bail est renouvelé. Il pourra être dérogé à cette limitation en cas de sous-évaluation du loyer ou de réalisation de travaux.

Dans l’attente de l’élaboration d’une loi-cadre sur le logement comportant notamment des dispositions relatives aux loyers, la ministre du logement a présenté un projet de décret destiné à encadrer les loyers dans les zones où l’évolution des loyers révèle « une situation anormale du marché locatif ». Le blocage aura lieu lors de la relocation ou du renouvellement du contrat.

Préalablement à la reconduction du futur décret, un dispositif d’évaluation annuelle de la mesure préalable sera mis en place. Cette évaluation devra intervenir au printemps 2013 selon des modalités fixées par arrêté du ministre chargé du logement.

1/ Locations concernées par l’encadrement

Le loyer des logements vacants reloués entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013 ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l’IRL. Les logements concernés doivent être anciens et répondre aux caractéristiques de décence . Ils ne doivent pas avoir fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant égal à une année de loyer depuis moins de 6 mois (article 1er).

2/ Le bailleur pourra toutefois appliquer une hausse du loyer à la relocation, dans les deux cas suivants :

  • si des travaux d’amélioration ont été réalisés sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ; dans ce cas, la hausse du loyer annuel ne pourra excéder 15 % du coût réel des travaux TTC (article 2, a) ;
  • si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage, le bailleur pourra également appliquer une hausse qui ne pourra excéder la plus élevée des limites suivantes :
  • sur le loyer mensuel, une augmentation correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage et le dernier loyer pratiqué (article 2, b, 1) ;
  • sur le loyer annuel, une augmentation correspondant à 15 % du coût des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié du montant de la dernière année de loyer réalisés par le bailleur depuis la dernière location (article 2, b, 2).

3/ Pour les baux faisant l’objet d’un renouvellement entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013, la hausse applicable ne pourra excéder la variation de l’IRL.

La fixation d’un nouveau loyer sera cependant possible si celui-ci est manifestement sous-évalué. La réévaluation sera alors calculée de la même façon et dans les mêmes limites que dans le cas de la relocation (v. ci-dessus l’article 2, b).

Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, d’une majoration du loyer consécutive à la réalisation des travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, la clause demeure applicable. 

4/ L’encadrement des loyers s’appliquera dans les agglomérations où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire, révèlent une situation anormale du marché locatif. Les 43 agglomérations et 1 400 communes retenues figureront en annexe au futur décret.

L’évolution des loyers a été considérée comme anormalement élevée lorsque la hausse annuelle moyenne sur une période considérée est supérieure à deux fois l’évolution moyenne de l’indice de référence des loyers (IRL) sur cette même période. Un loyer représentant plus du double du loyer national moyen constaté est également qualifié d’anormal. Les zones retenues pour l’application du décret sont celles dans lesquelles les évolutions et les niveaux de loyers sont anormaux.

Projet de décret

Annexe au décret

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