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Revenus fonciers : l’administration fiscale contredite par le Conseil d’État

A partir de l’examen d’une situation de fait, le Conseil d’État admet la déduction de dépenses pour la rénovation importante d’un ancien couvent, alors que le tribunal comme la cour d’appel avaient suivi la position de l’administration.

Deux époux acquièrent un lot dans un ensemble immobilier constitué d’un ancien couvent inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Ils déduisent de leur revenu global au titre de l’année 2003 un déficit foncier de 172 389 € correspondant à leur quote-part des dépenses des travaux effectués sur cet immeuble pour y aménager des appartements. L’administration fiscale remet en cause cette déduction au motif que ces travaux constituaient des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, dès lors non déductibles des revenus fonciers. Le tribunal administratif de Caen et la cour administrative de Nantes rejettent les conclusions en décharge des requérants.

Saisi, le Conseil d’État considère que, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu, par application des dispositions de l’article L. 821-2 du code de justice administrative, de régler l’affaire au fond. Il résulte de l’instruction que :

  • le montant des travaux que les requérants ont déduit de leur revenu correspondait à un réaménagement intérieur total des cellules monastiques et des combles afin d’y réaliser des appartements, certains en duplex et triplex, des escaliers intérieurs à ces appartements étant installés ;
  • les ouvertures existantes ont été renforcées et d’autres créées, en retrouvant, le plus souvent, un état antérieur du bâtiment ;
  • la charpente et la couverture ont été partiellement reprises et consolidées, sans modification de leur structure ;
  • de tels travaux, dont il n’est pas établi qu’ils ont eu pour effet d’augmenter la surface habitable (la circonstance que les combles n’aient pas été effectivement habités étant sans conséquence sur leur caractère non contesté de surface antérieurement habitable), n’ont pas affecté de manière importante le gros œuvre.

Ces travaux constituaient donc des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, déductibles du revenu global de ceux qui les avaient supportés, au sens de l’article 31 du CGI.

Remarque : le Conseil d’État définit par ailleurs :

  • les travaux de reconstruction comme ceux comportant la création de nouveaux locaux d’habitation ou ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux d’habitation existants ou ceux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction ;
  • les travaux d’agrandissement comme ceux ayant pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

S’agissant de travaux de création de nouveaux locaux d’habitation ou d’accroissement du volume ou de la surface habitable de locaux existants, il est in fine reproché à l’administration de ne pas avoir recherché si les combles étaient précédemment affectés à l’habitation et si les travaux avaient eu pour objet de les rendre habitables.

Conseil d’Etat, 5 mars 2012, n° 323658

 

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