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Nouvelles dispositions sur l’emprunt collectif contracté par le syndicat des copropriétaires

La loi n°2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allègement des démarches administratives dite « Loi Warsmann » introduit des mesures qui concernent la copropriété et la sécurisation des emprunts contractés par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est modifiée : après l’article 26-3, sont insérés des articles 26-4 à 26-8. Ces cinq nouveaux articles viennent combler un vide juridique autorisant tout syndicat de copropriété à contracter un emprunt en vue du financement de travaux pour la conservation de l’immeuble et l’entretien des parties communes.

L’Article 26-4 rappelle le principe et la majorité requise pour la souscription d’un emprunt par le syndicat.

L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et régulièrement votés.

Toutefois, deux exceptions permettent le vote à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux :

  • lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés,
  • lorsque la souscription de l’emprunt bancaire souscrit au nom du syndicat des copropriétaires est au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer.

Les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 26-5 précise la signature de l’offre de prêt doit tenir compte du délai de recours de deux mois.

En effet, le contrat de prêt conclu en application de l’article 26-4, conforme aux conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l’expiration du délai de recours de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’AG prévu au deuxième alinéa de l’article 42.

L’article 26-6 précise le montant maximum de l’emprunt et la contribution des copropriétaires.

Le montant de l’emprunt ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y participer, est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.

Seuls les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de contribuer :

  • à son remboursement au syndicat, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses ;
  • au paiement au syndicat des intérêts, des frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille spécifique établie pour la répartition des accessoires.

 L’article 26-7 concerne la garantie de l’emprunt son cautionnement solidaire.

Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des accessoires.

Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et financier. Au regard du privilège prévu au 1° bis de l’article 2374 du code civil, les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux. Après mise en œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l’exercice du privilège du syndicat des copropriétaires prévu au même 1° bis.

 L’article 26-8 définit la procédure à suivre en cas de mutation de lots.

Lors d’une mutation entre vifs du lot d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l’emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d’accord du prêteur et de la caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces accords.

Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

 

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