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Lorsque le défaut de régularisation annuelle des charges constitue une faute du bailleur

La demande de régularisation des charges sur les cinq dernières années, pour un montant correspondant à plus du triple des sommes provisionnées peut engager la responsabilité du bailleur.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions. Dans ce cas, elles doivent faire l’objet d’une régularisation a minima annuellement (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 23, al. 6).

Le 21 mars 2012, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation pointe du doigt les bailleurs négligents qui ne procèdent pas à cette régularisation. En effet, elle rejette le pourvoi formé contre un arrêt d’appel ayant retenu la responsabilité d’un propriétaire qui, après de nombreuses années d’inaction, a demandé une somme représentant le triple du montant des charges provisionnées au titre de la régularisation des charges.

Quelques années après le commencement du bail, les enfants de la locataire qui s’étaient porté caution, avaient sollicité – sans succès – la régularisation des charges. Un certain nombre d’années après, le bailleur s’est manifesté en réclamant le rappel d’indexation et le paiement d’un arriéré de charges, ses demandes étant chacune limitées par l’application de la prescription quinquennale.

La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, a considéré que si la revendication était juridiquement recevable et exacte dans son calcul, elle était également déloyale et brutale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat.

La responsabilité du bailleur a donc été engagée à l’égard des cautions, héritiers de la locataire décédée en cours d’instance. Les dommages et intérêts ont été fixés à une somme un peu plus élevée que celle dont le règlement était réclamé par le propriétaire.

La solution doit être approuvée, d’autant plus que la régularisation annuelle permet également le réajustement du montant des provisions afin justement de ne pas laisser s’accumuler un arriéré trop important qui peut tout à fait jouer en faveur ou en défaveur de chacune des parties, locataire comme bailleur.

Des juges du fond ont même jugé qu’à défaut de régularisation annuelle, le bailleur doit être débouté de sa demande en paiement de provisions mensuelles pour la période postérieure à celle au titre de laquelle la régularisation aurait due être effectuée (CA Paris, 6e ch. C, 20 mars 2007, n° 05/09544, Sté SEMIDEP c/ D.).

Arrêt de la Cour de Cassation du 21 mars 2012

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