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Les vices cachés entraînant la responsabilité du vendeur

Lors d’un achat immobilier, un défaut non visible qui serait découvert après l’achat peut entraîner l’annulation de la vente ou le remboursement d’une partie du prix payé.

Rappel des conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés

Les vices cachés sont définis par l’article 1641 du Code civil comme des défauts » qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destinait ou diminuent tellement cet usage que l’acquéreur n’aurait pas pris la décision d’achat, ou en tout cas pas à ce prix là, s’il en avait eu connaissance ». Le vendeur est responsable, après la transaction, de ces défauts cachés. En revanche, il n’est pas responsable des défauts apparents (article 1642).

Selon la jurisprudence, peuvent ainsi constituer des vices cachés :

  • la présence de termites ou d’amiante dans le logement
  • l’absence de fondations
  • l’existence de carrières souterraines engendrant une instabilité du bâti
  • le défaut de raccordement au réseau public d’évacuation des eaux usées
  • des nuisances acoustiques importances

Une clause insérée dans la majorité des actes notariés permet au vendeur de se dégager de son obligation de garantir les vices cachés à la double condition qu’il soit un non-professionnel et qu’il soit de bonne foi. La mauvaise foi peut être reconnue dès que le vendeur avait connaissance d’un défaut et qu’il n’en a pas averti l’acquéreur.

En cas de découverte de vices cachés établie par un juge, l’acquéreur peut obtenir soit l’annulation de la transaction soit une diminution du prix de la transaction, diminution qui sera déterminée par un expert. Par ailleurs, le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à verser des dommages-intérêts.

La procédure de garantie des vices cachées doit être intentée dans les deux ans qui suivent la découverte du défaut.

 

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