L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 11 mai dernier (Cass. 3ème civ., 11 mai 2011, n° 10-12.875 : JurisData n° 2011-008034) constitue un tournant dans le droit des avant-contrats. Les Hauts magistrats considèrent, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente (PUV), que le promettant a la possibilité de rétracter son consentement tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option, et ce sans que le dernier acteur cité se voit offrir l’opportunité de solliciter la réalisation forcée de la vente.
Cet arrêt, qui ne constitue pas un revirement mais la confirmation de l’arrêt rendu par la même chambre en 1993, réaffirme l’idée que tant que le bénéficiaire de la PUV n’a pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant ne constitue qu’une obligation de faire (ou plus précisément une obligation de ne pas faire dans la mesure où le promettant s’engage à ne pas proposer le bien à un autre accédant à la propriété). L’obligation pour le promettant de maintenir son offre ne scelle pas l’accord des parties tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option ce qui signifie qu’il n’y a pas de transfert de droit réel au profit du bénéficiaire.
En pratique, les conséquences sont importantes dans la mesure où, sauf stipulation contraire du rédacteur d’acte (agent immobilier ? notaire ?), le bénéficiaire (dont on ignore si cette dénomination lui sied réellement) voit son préjudice contrebalancé par l’allocation de dommages-intérêts et ne peut en aucune manière revendiquer l’exécution forcée de la vente à son profit.