L’Assemblée nationale a adopté en première lecture le 11 octobre 2011 le projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs. Transmis au Sénat, le texte devrait être définitivement adopté avant la fin de l’année.

Il est à noter que certaines dispositions du texte impactent les baux (loi de 1989 et meublés) et le statut des professionnels de l’immobilier.

Champ d’application de la loi de 1989

L’article 4 de la loi de 1989 (relatif aux clauses réputées non écrites) s’appliquera aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception toutefois des paragraphes k (interdiction de facturer l’état des lieux), l (durée du bail renouvelé par tacite reconduction) et o (prohibition de la clause imposant au locataire entrant de verser certaines sommes d’argent).

Mention des grilles de vétusté

L’article 3 de la loi de 1989 modifié indiquera désormais que le contrat de location devra préciser une grille de vétusté conforme aux accords passés entre organisations de bailleurs et représentants des locataires cela, en vertu de l’article 41 ter de la loi « Méhaignerie » n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

État des lieux

Le texte modifie l’article 3 de la loi de 1989 et impose la signature de l’état des lieux d’entrée mais aussi de sortie par les parties ou leur mandataire.

Sa validité sera conditionnée par le fait qu’il soit établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. Chaque exemplaire doit contenir la mention du nombre d’exemplaires qui ont été établis.

Dépôt de garantie

• Quid du montant du dépôt de garantie ?

Le texte nouveau rend applicable le plafonnement du dépôt de garantie à un mois de loyer en principal (L. 6 juill. 1989, art. 22) au secteur habitations à loyer modéré (HLM), qu’il s’agisse de logements conventionnés ou non, ainsi qu’aux logements régis par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Cette disposition, qui existait déjà dans la version du projet de loi présenté en conseil des ministres, a pour conséquence l’abrogation de l’article 75 de cette dernière loi.

• Quid de la restitution du dépôt de garantie ?

Le point de départ du délai de restitution devient la « remise en mains propres des clés au bailleur ou à son mandataire » et non plus la restitution des clés.

A noter que troisième alinéa de l’article 22 de la loi de 1989 est complété de la manière suivante : « Le locataire doit justifier en fin de bail du paiement de toute somme dont le bailleur pourrait être tenu en ses lieu et place et indiquer l’adresse de son nouveau domicile ».

Enfin, le nouveau texte précise que, dans les immeubles collectifs, le bailleur va arrêter provisoirement les comptes et pouvoir, lorsqu’elle sera dûment justifiée, conserver une provision jusqu’à l’arrêté définitif. Dans cette logique, la régularisation et la restitution du solde devront intervenir dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

La majoration, en cas de défaut de restitution dans le délai légal, du montant dû d’une « somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard », souhaitée par le gouvernement, est quant à elle approuvée par les députés.

Il est par ailleurs indiqué, à l’article 3 de la loi de 1989, que le contrat de location doit préciser les modalités de majoration du solde du dépôt de garantie restant dû au locataire applicable lorsque la restitution de ce dépôt de garantie n’est pas effectuée dans le délai prévu à l’article 22.

Départ d’un colocataire solidaire

Le texte nouveau amende l’article 22-1 de la loi de 1989 de manière à délier le colocataire solidaire ayant donné congé de tout engagement à la date d’effet du bail, sous réserve, toutefois, « qu’un nouveau locataire soit partie au bail ».

Cautionnement

Le nouveau texte interdit au bailleur d’exiger « que la personne se portant caution pour le locataire soit expressément membre de la famille du locataire ». Le même texte interdit au bailleur d’exiger de la caution qu’elle fournisse un des documents visés à l’article 22-2.

Indication de la surface du logement

Alors que, concernant la surface du logement, le libellé actuel de l’article 3 de la loi de 1989 ne fait qu’indiquer que le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée, le projet, qui ne sera applicable qu’aux baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur du nouveau texte, envisage les sanctions en cas d’indication erronée de cette surface et d’absence de toute indication en la matière.

Sanction en cas d’indication erronée

S’inspirant des dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, mais se référant toujours à la « surface habitable », les députés n’ont pas modifié l’économie du projet issu du conseil des ministres : le texte voté envisage une différence de surface de plus d’1/20e.

Lorsque la surface habitable mentionnée au bail est inférieure à cette fraction, le locataire dispose de six mois à compter de la prise d’effet du bail (à peine de déchéance) pour obtenir une « diminution du loyer proportionnelle à la moindre mesure constatée ».

Sanction en cas d’absence de toute mention

Peu de changement en cas d’absence totale de mention. Le locataire dispose de trois mois à compter de la prise d’effet du bail pour demander à son cocontractant, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, qu’il lui communique la surface habitable du logement.

Cette mention devra faire l’objet d’un avenant au bail. Le bailleur aura tout intérêt à répondre, non pas sous trois mois, mais dans les deux mois, puisque, à défaut de réponse dans ce dernier délai, le locataire pourra informer le bailleur « dans les mêmes formes » de la superficie qu’il aura calculée, directement ou par l’intermédiaire d’un professionnel (les frais restant à la charge du propriétaire).

Si le delta constaté entre la surface ainsi obtenue et celle qui aurait pu être mentionnée dans un document publié ou communiqué au locataire avant la conclusion du bail (annonce, notamment) est supérieur à 5 %, la sanction prévue en cas d’indication erronée va s’appliquer.

Le point de départ du délai de six mois est alors arrêté, soit à la date de conclusion de l’avenant, soit à celle à laquelle le locataire a informé le bailleur de la superficie du logement.

Quid du dispositif pour les locations meublées ?

Le projet de loi adapte le dispositif mentionné ci-dessus aux locations meublées.

Ainsi, tout bail meublé devra indiquer la surface habitable du logement.

Le délai d’action du locataire constatant une fausse indication est alors de deux mois.

Et en cas d’absence de toute mention de surface, le locataire disposera, non plus d’un mois (texte du 1er juin), mais de deux mois, à compter de la prise d’effet du bail, pour demander que le bail fasse l’objet d’un avenant. Dans ce même délai, le locataire pourra (faire) calculer la surface du local.

Majoration de loyer suite à la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur

Le texte ajoute un nouvel alinéa à l’article 17 e, selon lequel, « lorsque les travaux d’amélioration engendrent une réduction des charges locatives, le propriétaire peut bénéficier d’une majoration de loyer à hauteur de 50 % de cette réduction de charges mensuelles ». Cette disposition appelle des précisions. Elles seront fournies par décret.

Défaut de régularisation des charges

L’article 23 de la loi de 1989 est modifié de manière, en cas de défaut de régularisation avant le terme de la deuxième année civile suivant l’année de la conclusion du contrat ou suivant la dernière régularisation, d’interdire au bailleur d’exiger le paiement des arriérés de charges pour l’année écoulée.

Délai du préavis lorsque le congé émane du locataire

On connaissait le préavis de droit commun, de trois mois, et le préavis réduit à un mois. Voici le préavis de deux mois, réservé aux locataires dont le logement est situé dans des « zones, définies par décret, se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande ».

Entretien des ascenseurs

L’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation s’enrichit d’un nouvel alinéa, aux termes duquel, lorsque le propriétaire d’un ascenseur fait réaliser des travaux importants sur son installation par une autre entreprise que celle titulaire du contrat d’entretien en cours, il peut résilier ce contrat de plein droit moyennant un préavis de trois mois. Le texte ajoute que, dans le cas où ce contrat comporte une clause de réparation et de remplacement de pièces importantes, le titulaire du contrat peut obtenir une indemnité financière dont le montant maximal correspond au coût de cette prestation complémentaire dû au titre de la période non exécutée du contrat. Un décret va définir la liste des travaux importants pouvant déboucher sur la résiliation de plein droit.

Dispositions propres au contrat de mandat des professionnels de l’immobilier

• Contenu du contrat de mandat

L’article 6 de la loi « Hoguet » est modifié afin d’obliger les agences immobilières à préciser les moyens employés par les professionnels de l’immobilier et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent, pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er (achat, vente, échange, location ou sous-location d’immeubles).

• Prohibition de toute reconduction tacite

L’article 7 de la même loi est enrichi d’un second alinéa, réputant non écrite « toute clause autorisant la reconduction tacite de la convention parvenue à son terme ». Cette modification, voulue par le Gouvernement, n’est pas remise en cause par les députés.

Le même texte répute par ailleurs non écrites, dans les conventions mentionnées à l’article 6 comportant une clause d’exclusivité, toute clause pénale et toute stipulation interdisant au mandant de réaliser, sans l’intermédiaire de son mandataire, l’une des opérations mentionnées au 1° de l’article 1er.

Enfin, les députés souhaitent que les clauses d’exclusivité figurant dans ces conventions et relatives à une telle opération ne produisent plus effet à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signature de ces conventions.

Sanction en cas d’obstacle à la mission des agents publics

Un article 17-1 est inséré à la loi « Hoguet ». Il sanctionne par une amende administrative, inférieure ou égale à 15 000 €, le fait de mettre obstacle à l’exercice de la mission des agents publics chargés du contrôle en refusant de leur communiquer les documents réclamés, notamment les documents bancaires ou comptables ainsi que les mandats écrits.