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Réforme de l’Urbanisme : les mesures à venir

1 ) Simplification de la surface de plancher

Modification de la surface des planchers définie au CU. Une nouvelle surface se substituerait à la Shob et à la Shon.

Elle aurait 2 variantes :

  • une variante fiscale (LFR 2010) : « le surface de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies ».
  • une variante qui servirait pour les différents seuils en droit de l’urbanisme : la surface simplifiée de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partie du nu intérieur des façades du bâtiment et déduction faite des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves, des locaux communs, des emprises des volumes vitrés permettant l’utilisation du rayonnement solaire (et, lors de la construction de logements collectifs, les murs séparant les logements des parties communes).

Un DECRET en Conseil d’Etat précisera les conditions d’application de cette nouvelle définition.

Cette modification devrait se faire par le biais d’une ORDONNANCE Grenelle 2 et/ou un DECRET. Une étude d’impact est prévue.

Prévisionnel : mars-juin 2011

2 ) Refonte du droit des lotissements :

Le but est de clarifier les champs respectifs du lotissement soumis à DP et de celui soumis à PA. Il est proposé :

  • que tous les lotissements avec des équipements ou espaces communs soient soumis à PA,
  • de supprimer la règle du décompte de lots sur une période de 10 ans,
  • de réformer en profondeur le droit des lotissements (pas de précisions pour l’instant).

Cette modification devrait se faire par le biais d’une LOI (mars-avril-mai 2001).

3 ) DPU :

Différentes propositions :

  • Prévoir une publicité des décisions de préemption : cette décision pourrait faire l’objet d’un affichage et/ou d’une publication dans le recueil des actes administratifs municipaux, afin de pouvoir introduire un délai de recours contre cette décision ;
  • Supprimer le flou entre l’accord sur le prix et la signature de l’acte authentique et le paiement du prix de vente par la commune : le transfert de propriété au profit de la commune n’interviendrait qu’à la date du paiement et de l’acte authentique – 4 mois maximum de délai de paiement ;
  • Permettre à la collectivité d’avoir une connaissance suffisante de la réalité du bien et des conditions de son aliénation afin qu’elle puisse prendre sa décision en toute connaissance de cause : la DIA serait accompagnée d’une fiche comportant des éléments permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble. Possibilité alors pour la mairie de demander des diagnostics. DECRET.
  • Droits des propriétaires en cas de renonciation à la préemption, instauration d’un délai de purge des DIA : proposition de nouvelle rédaction de l’article L.213-8 du code de l’urbanisme : « Si le titulaire du droit de préemption a renoncé à l’acquisition, le propriétaire peut réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans la DIA, révisé s’il y a lieu en fonction du coût de la construction constatées par l’institut national de la statistique et des études économiques depuis la date de cette DIA. Si le propriétaire n’a pas réalisé la vente de son bien sous forme authentique dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, il doit déposer une nouvelle DIA ».
  • Assurer un meilleur contrôle sur l’usage du bien par la collectivité
  • Conséquences de l’annulation de la décision de préemption : le titulaire du droit de préemption pourrait proposer à l’acquéreur évincé ou à l’ancien propriétaire, une rétrocession selon un prix négocié ou fixé judiciairement en prenant en compte le préjudice cause par la décision de préemption.
  • Clarification de la procédure de rétrocession lorsque le titulaire du droit décide d’utiliser le bien ou de l’aliéner pour d’autres fins que celles imposées par les textes.

Ces modifications seraient actées par une LOI et/ou un DECRET (mars 2011).

Rien de prévu pour la commission du négociateur en cas de préemption ; la question devait cependant être approfondie par ce groupe de travail.

4 ) Fiscalité de l’urbanisme :

But : libérer du foncier.

  • pour les terrains constructibles : suppression des abattements pour une durée de détention attachés aux plus-values ;
  • suppression de l’exonération de taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles depuis plus de 18 ans (loi de modernisation agricole – LMA). Et suppression de l’abattement d’1/10ème par année de détention au-delà de la 8ème année à compter de laquelle le terrain est devenu constructible pour la taxe sur les cessions de terrain nus devenus constructibles ;
  • révisions des valeurs locatives cadastrales (comme c’est fait actuellement pour les locaux professionnels et commerciaux) – Texte prévu pour le printemps, avec 5 départements-test ;
  • dans les sones U et AU, sectorisation de la majoration de la taxe foncière (5 € maximum/m², avant 3 € maximum) – possibilité désormais de sectoriser cette majoration – abattement de 1000 m² : proposition de supprimer cet abattement dans les zones A et B1 (cf défiscalisation).

Ces modifications seraient réalisées via une LOI DE FINANCES et/ou une LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE (30 mai, juin et septembre 2011).

Pour en savoir plus sur ce thème :

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