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Baux commerciaux : obligation d’immatriculation au RCS du preneur commerçant.

La cour de cassation précise que la dispense d’inscription au registre de commerce et des sociétés (RCS) en cas de soumission volontaire au statut ne peut être invoquée par le preneur commerçant.

Voilà un arrêt rendu par la Cour de cassation qui, même s’il n’a pas les honneurs de la publication au bulletin, mérite pourtant qu’on s’y intéresser.

Depuis plusieurs décennies, la jurisprudence valide le choix des parties au contrat de se soumettre conventionnellement au statut des baux commerciaux, alors que le locataire n’est pas un commerçant ou qu’il n’entre pas dans le champ d’’application définit à l’article L 145 -2 du code de commerce.

La jurisprudence admet que les parties décident de faire bénéficier le locataire non commerçant ou n’entrant pas dans les prévisions de l’article L. 145-2 du code de commerce, au statut des baux commerciaux.

Mais faut-il encore que, par ce procédé, les parties ne se détournent pas des dispositions impératives des baux d’habitation ou baux ruraux.

On notera que cette application conventionnelle est rendue légalement possible depuis l’entrée en vigueur de la loi LME du 4 août 2008 qui à modifié les articles L 145-2, 1, 7 ° et article .57 A L.23 déc.1986.

C’est ainsi que la soumission volontaire au statut des baux commerciaux, dès lors qu’elle est dénuée d’ambiguïté, a été validée à l’égard, par exemple, d’un locataire kinésithérapeute, d’un établissement public de santé à caractère hospitalier, ou encore d’une association.

Dans le cas où les parties conviennent de se soumettre conventionnellement au statut des baux commerciaux, il va recevoir application dans toutes ses dispositions impératives.

C’est en ce sens que le Cour de cassation s’est prononcée en assemblée plénière. pour les règles de forme du congé.

La haute cour a par la suite , précisé que l’obligation d’immatriculation visée à l’article L. 145-1 du code de commerce, jugée nécessaire au bénéfice du statut pour le renouvellement du bail ne s’appliquait pas au locataire dans le cas de l’adoption conventionnelle.

Cela est justifié par le fait que, comme a pu le relever un auteur, en cas d’adoption volontaire, le droit au renouvellement du locataire est acquis dès l’origine, sans autre condition, la volonté des parties, dès lors qu’elle est établie, se substituant à toutes les conditions légales.

Dans la présente affaire, la question posée à la haute cour était celle de savoir si cette dispense d’immatriculation valait à l’égard d’un locataire commerçant.

En l’espèce, le bailleur avait, en cours de procédure, rétracté son offre d’indemnité d’éviction à raison du défaut d’immatriculation du preneur au RCS pour l’activité exercé.

Le preneur estimait cette rétractation dépourvu d’effet estimant qu’en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l’immatriculation du preneur n’est pas une condition impérative de son droit au renouvellement.

Les juges du fond de la cour d’appel de Rennes dans un arrêt du 16 septembre 2009, ne font pas droits à la demande du locataire.

La Cour de cassation approuve la décision des juges du fond, de conditionner le droit au renouvellement du locataire commerçant à son immatriculation.

Cette solution mérite approbation puisque, lorsque les éléments objectifs du statut sont réunis, celui-ci doit s’appliquer de plein droit.

Civ. 3e, 18 janv. 2011, F-D, n° 09-71.910

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