Le congé est un acte d’administration valablement délivré par les coïndivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis.
Jusqu’à la loi du 23 juin 2006 (n° 2006-728 : JO, 24 juin) portant réforme des successions, les actes d’administration et de disposition relatifs à des biens indivis nécessitaient le consentement unanime des indivisaires (C. civ., ancien art. 815-3). La conclusion d’un bail, sa résiliation, un congé exigeaient l’accord de tous.
La réforme intervenue en 2006, entrée en vigueur le 1er janvier 2007, substitue à la règle de l’unanimité celle d’une majorité d’au moins 2/3 des droits indivis pour effectuer les actes d’administration sur les biens indivis et plus particulièrement pour conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal (C. civ., art. 815-3).
L’arrêt rapporté applique cette règle à la délivrance d’un congé.
En l’espèce, un appartement est loué à l’un des indivisaires. Les coïndivisaires représentant plus des 2/3 des droits indivis l’informent de leur intention de ne pas renouveler le bail et ils lui délivrent congé afin de vendre l’immeuble libre de location, et de liquider ensuite l’indivision successorale. Le locataire réagit. Il conteste la qualité et l’intérêt à agir de ses coïndivisaires et il les assigne en nullité du congé. Il soutient que la délivrance de cet acte exige une décision de l’ensemble des indivisaires, ce qui lui donne un droit de veto. Les juges du second degré ne se sont pas rangés à cette position. Mettant en avant le parallélisme des formes ainsi que la nature de l’acte, la délivrance d’un congé est un acte d’administration et non de disposition, ils considèrent que les coïndivisaires majoritaires étaient fondés à délivrer congé. Aussi est-il validé.